山东临沂市小皇山地块调研分析报告.ppt

临沂市小皇山地块调研分析报告;报告思路;临沂别墅市场分析;1;三大别墅板块; 三大别墅群都拥有良好的景观资源 南坊别墅群，主打动植物园、阳光沙滩、沿河景观资源； 兰山别墅群，主打水上公园、城区配套、橡胶坝、沿河景观资源； 河东别墅群，主打高尔夫球场、跑马场、沿河景观资源。;板块;南坊别墅群; 南坊别墅已是别墅市场价格的风向标，一直领涨整个临沂市别墅价格。兰山紧随其后，河东作为后起的别墅区域，价格呈现上升的势头。;兰山别墅群;南坊别墅群;南坊别墅群;北移东进;项目;;项目;小结;地块分析;项目位于临沂市河东区，小皇山南邻。距临沂机场5分钟车程，距临沂市中心10分钟车程;项目基本构成：包括标准高尔夫球场、跑马场、水上公园、小皇山公园、周边高档住宅区;项目总规模700亩，北依小皇山、西邻沂河，地势南低北高，地块方正，周边业态单一;???目资源评价; 本项目位于河东，与兰山区、南坊形成“品”字形，是临沂市未来发展的重心； 随着地块的成熟，可以辐射到临沂市的各个商业、政务、居住区域。;西;优势;劣势;机会;威胁;小结;周边项目分析;巩村别墅区;项目;卡梅尔庄园 【项目位置】：临沂市滨河大道南端东侧 【开发公司】：临沂市金水河置业有限公司 【项目类型】：纯别墅 【项目规模】：占地面积，1000亩；建筑面积，128万㎡；600栋别墅 【容积率】：1.9 【绿化率】：35.1% 【项目现状】：一期已经停工 【价格】：预计在8000以上 【户型面积】：— 【项目优势】：西有万亩沂蒙湖、数千米滨河主题公园，北临临沂经济开发区管委会，东距临沂飞机场仅5分钟车程，南临高尔夫球场。 【项目劣势】：项目所处位置尚不被认可，开发商因为资金、销售问题已经停工。;卡梅尔庄园 卡梅尔庄园以水为蓝图，以周边资源为依托，汲取原汁原味的西班牙建筑风格和地中海风情，结合临沂人的居住习惯和生活方式，为高端置业人士量身打造百万平米高尚社区。项目还将建1.5万平方米五星级温泉会馆、卡梅尔水街等配套设施。 卡梅尔庄园一期建设计划将于2009年7月完工，但是由于销售受阻、开发资金紧张、周边别墅项目大量上马等问题，目前已经停工，具体开工时间尚不确定。 目前的会所基本成型，进入内装阶段，别墅也已经封顶，项目的停工给整个项目带来了极大的负面影响。 ; 日月城 【项目位置】：河东区沂河路与滨河东路交汇处 【开发公司】：临沂日月置业有限公司 【项目类型】：花园洋房、双拼、联排、叠加 【项目规模】：占地面积，623亩；建筑面积，742460㎡；4000多户 【容积率】：0.45 【绿化率】：46.5% 【项目现状】：一期“翡翠湾”认购中 【价格】：洋房，3400—4200 别墅，5400—5800 【户型面积】：5房，266.4㎡ 【项目优势】：项目体量较大，靠近河东区政府，紧靠沂河景观带。 【项目劣势】：一期体量过大，产品品质较差。;日月城 日月城总体规划结合了中国皇家九宫格布局和意大利宫廷布局。项目主要有双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房。 日月城项目内缺乏独栋别墅这类的高端别墅形态，混杂了太多叠加、洋房，致使项目整体档次降低。 加之单期开发面积过大、营销手段单一、产品包装粗糙等原因，以至于今年仅销售20余套，销售现场冷清。给人留下低档的印象。 ;小结;项目界定及价格预期;项目定位：临沂市高端别墅项目;定位：大规模高端别墅项目;本项目预期价格;面临的问题;项目开发目标与约束条件;面临的问题探讨;面临的问题;产品组合及开发节奏;项目的产品定位致力于满足中高端客户的置业需求，并尽可能的扩大客户层面;产品开发顺序建议： 产品开发的顺序和原则;;开发顺序，讨论一;开发顺序，讨论二;开发时机;三大别墅群;以目前临沂的市场状况，2-3年后选择开发本地块，将是合适的时机;投资风险;国土部：正酝酿加强严打闲置土地等细化政策 ;巩村别墅区;项目;罗庄区;访谈摘录： “假如购买类似产品，应在市区附近，价位上不能太高，面积在200平米以下” 宋先生，某装饰公司老板 “政府下了大工夫来打造沂河景观带，现在这边景观非常好，而且很多项目正在建设中，而且这边房子价格不高，我觉得很值！” 翟先生，茶叶经销商 “临沂的房子太多，河东不成熟，生活不方便，上下班点堵车堵得厉害，离店里的距离有点远” 庄先生，个