山东泰安福盈天际项目推广策略方案.pptVIP

[福盈天际]项目推广策略初步;[壹] 大 势;这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代 …… ??????????????????? ------狄更斯 《双城记》;从全球金融危机到中国经济的一枝独秀，从雪灾地震到奥运会成功举办，从股市见底到波动反弹，从楼市回暖到猪流感，从4万亿救市到北京、上海天价地王频现…… 08年到09年，一切都显得悲喜交加，高深莫测。 但空气中弥漫着机会的味道……;出乎几乎所有人的预料，持续低迷一年的楼市竟然从年后奇迹般回暖；大量刚性需求得到释放后，沿海大城市8、9月普遍基本处于价涨量跌状态…… 按照沿海与内地的市场波动规律，在年底后的一段时间，这轮波动将传导至内地。;[贰] 市场;泰安是中国山东省中部一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点风景名胜区，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。总面积7762平方公里，全市2008年末常住人口545.6万人，增长4.2‰，其中城镇人口258.2万人，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县６个县市区。全市人口分布：泰山区61.30万人，岱岳区95.87万人，新泰市134.84万人，肥城市96.72万人，宁阳县80.67万人，东平县77.00万人。 ;由于古人对太阳和大山的崇拜，自尧舜至秦汉，直至明清，延绵几千年，泰山成为历代帝王封禅祭天的神山。随着帝王封禅，泰山被神化，佛道两家、文人名士纷至沓来，给泰山与泰安留下了众多名胜古迹。泰安也因泰山而得名，从古语“泰山安则四海皆安”中来，寓意“国泰民安”。 泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体。 ;城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。 城市用地布局结构以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”城市格局。;时代发展线地段是泰安新区中心的核心轴，重点承担城市的行政中心、活动中心等职能。除此之外，本地段的职能亦具有综合性、多样化，满足部分办公、会展、商业、服务、娱乐、旅游、交通等不同的需求，是城市中充满活力的核心发展地区。时代发展线规划区北依泰山???景区的傲徕峰，南临水面开阔的泮河公园，自然环境十分优越，为建设现代化的花园新区提供了得天独厚的条件。时代发展线的建设拉开了泰城西区建设的序幕，使城市西部上万亩土地骤然升值；新区的建设降低了老城区的密度，同时实现建设“青山、碧水、绿色家园”的新泰安的战略构想，提高了城市建设水平和档次。 ;;[叁] 项目价值梳理;价值简析： 地段价值：新城区行政办公版块、城市CBD； √政务、商务版块 板块价值为市民所认同； √消费认同 经济的快速发展为地产消费提供了保障； √经济保障 产品价值：18万平米建筑面积；√新城区大盘 高层现代建筑产品，户型多元化，40-200平米；√高端产品 3重立体园林景观； √立体园林 配套价值：2万多平米时尚裙楼商业； √便利 新城区版块学校、公园、体育中心等其它配套； √齐全 地块在建综合性医院；√医疗保健 景观价值：北望泰山傲崃峰。√山景;不利因素： 竞争：新城区行政办公版块内楼盘众多，且都是高层产品，同质化严重； 北侧新城国际项目紧邻本案，竞争白热化；→同质化竞争 内伤：地块有原城市精神病院，虽正在改建成综合性医院，但改变市民观念尚需时日； 地块内精神病院医生家属楼不能拆迁，项目高端形象难免受损；→客户心理 户型：户型从40平米-200平米，虽然选择性较多，但产品跨度较大，目标客群分散；→客户分散 无品牌：新开发楼盘，开发商在当地无品牌优势；→无品牌 分流：已蓄客半年却按兵不动，前期客户亟待消化； →客户分流 形势：09年地产回暖，房价连涨8个月，政策导向难以预测，值得关注。→时局难料;差异化策略： 新城区楼盘诉求基本为：新城国际：新城中央 上层建筑；国华时代：泰安中央大型国际星 级社区；新兴园：原生大城 绿色金牌人居；名仕尚座：筑梦上空；其它诸如城市未来、品 质、规模、高层、山景、宜居等主题。 本案同样占据新城区众多价值，但不难发现，这些价值基本都是与版块被的竞争对手所共 享，并非独有；同时产品与竞争对手较为同质化。 最差异化的恰恰是有精神病院转变而来的大型综合医院，是我们地块的独有特点！ 与大型综合医院为邻能为本案带来什么样的价值提升呢？;目标客户能认同吗？ 根据上次与贵司的沟通，目前新城区的主流目标客户如下： 以市区私营业主、公务员、企事业单位工作人员为主； 以周边县乡镇进城群体为辅。 （项目小户型所占比例较大，但小户型总价低，