山东威海珠海新城营销方案汇报.ppt

珠海新城营销方案汇报;案组岗位;; 我们的研究思路?;目 录;;项目区位 ? ;主要经济技术指标;项目经济指标 ?;地块现状 ?;? 配套状况;交通可达性分析 ? ; 区域路网结构一般，公共交通较为便捷； 周边厂区、企业较多，人员混杂，有一定污染源； 项目外围大型景观资源匮乏，周边商业、生活配套不足，生活便捷性不高； 项目周边教育资源优势明显，可为将项目塑造为学区房提供支撑； 交通可达性较高，跨区域购房置业可能性较大； 随着火车站板块各种配套的日益完善，本案所处区域必将成为经区副中心区域，区域价值将大幅提高。;;竞争环境分析;竞争环境分析 ? 宏观环境; 由于徐家疃村改造项目位于经区，首先我们对各板块内具有代表性的住宅项目做以对比分析。; 对比经区内代表性项目，本案体量相对较大，属大型房地产项目； 从项目体量对比来看，由北到南项目体量呈递增趋势，火车站周边板块未来竞争压力明显； 从项目主要产品类型来看，多层、小高层、高层产品均有，但整体去化速度明显呈递减趋势； 区域内大多数项目立面无过多亮点，普遍以现代或现代欧式风格为立面风格，目标客源对此类风格的接受度较高；; 从指标分析，市场受追捧的项目和指标之间并无必然联系。一方面说明经区项目客源对住宅产品的理解层次还比较低；另一方面也说明，市场整体条件比较均衡，没有特别突出的项目。;项目名称;两房产品面积区间为60—97㎡，其中主力面积为60—90㎡； 三房产品面积区间为74—136㎡，其中主力面积为90—110㎡； 有少量一房产品，主力面积控制在60㎡以下；少量130㎡以上大户型。 从各项目户型产品主力面积来看，区域项目还是以自住型产品为主，且大多为紧凑型产品。;项目名称;总结： 区域内热销项目并不局限于多层产品，小高层、高层产品同样具备热销的条件，成为热销项目与建筑形态影响不大，还是以地段、价格为主要因素； 区域内热销项目普遍以紧凑型户型为主力产品，两房面积控制在60—90㎡，三房面积控制在90—110㎡左右，舒适性产品比重较少，满足更多的是首次置业的自住需求； 区域内产品具有一定程度的同质化现??，表现在产品风格、客群构成上，这对于本案未来的销售会造成较大的影响。;长峰板块 村改项目馨安苑;旧村改造项目? 望海园·富华城;规划： 本案属望海园小区最后一批，共计三栋多层产品，每栋6层2-3单元建筑，一梯两户，全部为94㎡左右两房和103㎡左右三房产品。其中一层送花园，顶层送阁楼。 价格： 本案目前处于尾盘阶段，整体均价4800元/㎡左右。 去化：体量不大，整体去化70%左右，剩余顶层和中间两房为主。 ;项目实景?;两侧边户103㎡，中间户94㎡;旧城改造项目 ? 静馨嘉苑;规划： 整体长峰村旧城改造项目建筑面积32万㎡，小区内配有大型商业购物一条街、超市、学校，由多层、小高层、高层组成的混合型社区，其中馨安苑在售的三栋小高层部分位于小区东侧，底层为配套商业，全部为一梯两户设计，面积区间为80—160㎡；四栋高层位于小区中心位置，全部为两个单元一梯两户设计，户型全部为90㎡左右两房和110㎡三房产品。 价格： 本案小高层部分起价5380元/㎡，每层上浮80-100元不等；高层部分起价5280元/㎡，每层上浮100-200元不等，毛坯交付。 去化：目前本案已推部分整体去化50%以上。;小高层效果图;两房80—110㎡;两房90㎡左右 三房110㎡左右;旧城改造项目?富安花园;;项目实景图?;两房80㎡;旧城改造项目 ? 杨家滩花园;;项目实景图;边户四房141㎡ 中间户两房87㎡、三房94—97㎡;旧城改造项目? 凤林小区;;项目效果图;两房73.55㎡;两房72.6㎡;二期其余未推楼座户型图示： 两房：55—75㎡ 三房：70—120㎡;旧城改造项目 ? 小城故事;二期;外立面实景;运动公园实景;售楼处; 从本案一、二期多层产品户型面积来看，全部为紧凑型产品，两房面积区间在69—79㎡之间，三房面积在90㎡左右。对自住型客源来讲，总价控制较低，客源层面更广。; 从本案一、二期小高层产品户型面积来看，面积适当有所增大，但还是走紧凑舒适型产品路线，70—90㎡两房产品、110㎡以下的三房产品，对自住型客源来讲，总价控制较低，客源层面更广。; 本案在整个小区南侧珠海路沿线规划有部分小复式产品，面积控制较小，主力面积在43㎡左右，但本案所处区位对投资客而言，投资周期过长；对自住型客源而言，实用性不高，导致本产品去化缓慢，整体供应200余套，至今仅去化30余套，仅为15%的去化率。;旧城改造项目 ? 翡翠城;规划： 整体翡翠城项目包含安置区总建筑面积达54.4万㎡，社区内规划有会所、中央商业街等配套，由多层、小高层组成的大型生活区。二期翡翠童话面积区间为37—13