德置行2013年6月29日阜新市彰武县皇华·皇家大院营销策划思路全.ppt

营销策划思路;营销背景;目标导向行动; 别墅满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理的需要，代表着人们对于居住理想的终极追求形式。;身份与地位的象征 别墅当然是用来住的，但居住功能只是其中一小部分。别墅还有另外两个重要作用：身份标签和交际平台。 住宅的最高形态、生活的极致享受、投资的最佳品类;通过彰武走访，分析发现现在，随着彰武城市富贵阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么当地楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的别墅产品将成为有经济实力市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年当地楼市关注的热点之一。;对于开发商来说，开发别墅物业都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。;本项目是彰武第一个真正的别墅楼盘？如何给该产品作准确的市场定位？它的主要客户群体特征又是怎样？用什么方法促使客户购房……这些都是本策划案所主要阐述的;营销主题;本项目作为一个别墅楼盘，在彰武房地产市场没有对手，真正的对手就是自己； 项目需要一种高度，结合项目地块特征和营销的考虑，项目需要一种格调区别于市场所有住宅项目。我司在综合对住宅物业的多年操盘研究的基础上，建议对项目进行较高标准的包装，参考一线品牌项目进行视觉感官和听觉感官的全新营造。;在营销过程中，让彰武人接受价格之前，先让他们接受一个全新的标准；无论是形象还是产品还是附加值都做到名副其实的第一，让彰武见识一个前所未有的高度，见识一个全新的颠峰，如此，才能打破彰武人的固有认知和心理障碍，实现更高的价格。如此，才能让我们项目真正意义上成为豪宅的标杆，引领市场。;如何挖掘项目核心价值？ 项目如何进行差异化的市场占位？ 如何通过包装与道具支持项目定位？ 在渠道有限的彰武市场如何进行有效的推广？ 现场如何进行高效的杀定？;营销背景;彰武房地产市场分析;彰武地处辽宁省西北部，东连康平、法库两县，南接新民市，西隔绕阳河与阜蒙县相邻，北依通辽市的库伦旗和科尔沁左翼后旗； 彰武县人口约50万人，城镇人口不足10万。 自然资源：矿产资源、土地资源、风能资源、水资源。;　“沈彰新城”是沈阳经济区沈阜产业发展轴线上的新兴节点城市。规划用10年左右的时间，将“沈彰新城”建成具有北欧风格的家居产业城、体育文化城和园林宜居城，使其成为以北欧家居产业为核心的国际家居产业在东北地区的集聚中心和全球生产、研发、物流基地。;开发商：康大置地 项目地址：中华路西侧（老武装部南） 定位：城心 18万方欧陆风尚社区 物业类型：多层、小高层、高层 容积率：约3.5 热销户型：81-98平 价格：高层3600-3850元/平；多层5980元/平 推广手法：户外广告、路旗、短信等 项目点评：彰武首家欧式风格，小区配套齐全，价格高于同类产品的其他楼盘，是彰武的标杆项目。;康大·悦澜湾;开发商：沈阳中清置业有限公司 项目地址：建华路（原油脂厂） 定位：生态花园社区 物业类型：多层、小高层、高层 建筑面积：13万平 绿化率：40% 热销户型：64-88平 价格：3100元/平 项目点评：项目地处彰武城郊，地理位置相对较偏。小区着重打造多重园林景观及建筑品质，营造高品质居住形象，户型设计相当紧凑，两房设计相对紧凑比重占60%，在总价上有一定竞争力;78平 二室两厅一卫;市场总结;项目分析;彰武第一个别墅社区，代表着彰武居住最高水准。;位于沈彰新城核心区，未来彰武富人区。;大师执笔，1.0超低密度，地中海风情园林;一户三院，百余平超大空间附加值赠送;项目SWOT分析;本项目，无可参照的先例，无可比肩的对手。;客群分析;公务员、国企高管;购买本项目的人士共性特征 ;客户心理描述;彰武不乏需求别墅的高端客户;项目定位;物理属性定位;市场形象定位;彰武终于有别墅了 啥都不缺，只差一套别墅;营销背景;别墅不能按照住宅方式销售 建立唯一性后，要建立排他性;以此形成一个无时不在的胁迫气场，潜移默化的告知客户其他项目与皇家大院的差距，而这个差距，就是公务舱与头等舱的差距，就是大众与富人的差距！;突破点：面子与体验 将钱花在看得见的地方，化虚为实，今天进入未来;整体营销策略;项目符号，提升价值;一亿造园，实景建墅;案例：金地长青湾半亿开湖;打造彰武首个高尔夫练习场;打造彰武首个果岭高尔夫练习场;案例：南国奥林匹克花园;精准渠道，直击客户 ;通过常规渠道树立项目形象，按各类客户的生活轨迹投放精准渠道，直接接触目标客户。;户外广告立势;公务员类客户;企业主类客户;养老类客户;活动