徐州中汉财富湾一零年度整合营销策略报告.ppt

;【厚石-财富湾战略前洞察】;政策猛手，市场拐点必然;洞察2：竞争VS突围;6月登陆，10月推盘， 跨度5月，如何蓄水？;洞察4：广告VS传播;战略问题梳理归纳;contents报告目录;;市场报告思路;PART1：项目本体分析 ;北京路;③;周边环境;1#;产品情况;1#：2梯3户，24F，左边套三房一卫;2#：2梯4户，24F，边套三房两卫，中间套两房;3#：2梯3户，24F，边套三房一卫，中间套两房;4-5#：1梯3户，2个单元，18F，边套三房两卫，中间套两房;酒店式公寓：21F，3梯11户。3层起，面积47-87平米，全部为一房，其中边套面积较大;项目属性研判;PART2：政策研判及后市走势 ;2005年;;2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。 ;政策走势;政策走势;政策走势;京沪深穗五一楼市大降温，成交量剧降;上海：嘉定的新城悠活城二批房源4月17日开盘,均价16000元/平方米,购房3天内付首付可享9.8折优惠外,还可再享每平方米200元优惠。而位于浦东南汇地区周康板块的绿洲康城亲水湾,由于在上一轮的楼市火爆热潮中,房价已经上涨至约25000元/平方米高位,现在开始打出9.3折的大幅度折扣。 ;政策走势;;调控政策;政策走势;政策走势;PART3：城市发展及结构性判断;五省通衢城市辐射力不强反弱，被鲁南压制;稳步提升但基数低缺乏竞争力;主城区向东及东南方向发展，形成以“双心”为核心，以“五区”为组团，以绿色带相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。 “双心”就是以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心，以未来徐州新区(城南新区)为代表的行政、商务中心；“五区”就是城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区 结论：新一轮的城市规划整合了城市资源，城市规划脉络清晰，但城市的规划建设由于经济发展的滞后缺乏操作性，因此发展机遇难以确定;铜山即将划区成功，大徐州大发展的时代逐渐来临;1）两心：?????A城区商务中心——在北京路、上海路、黄河路、海河路一带形成集中的商务中心，服务于铜山乃至徐州南部片区的商业金融。????B城区行政文化中心——依托楚河，将现状河北岸政务中心及新规划沿河河娱乐休闲带组合为全市性的行政文化中心。? 2）三轴：?A北京路商务发展轴：B楚河休闲娱乐发展轴：?C东风路工业发展轴： ?3）五片区：老城片区，独龙片区，铁东片区，三堡片区，女娥片区。 ;北京路商务金融中心城市规划图 ;市场走势;PART4：市场及竞争分析;市场走势;数据来源：徐州房地产信息网;数据来源：徐州房地产信息网;市场走势;市场走势;市场走势;区域发展;竞争市场;竞品市场的界定;竞争市场;竞争市场;竞争市场;;;竞争市场;;本项目VS阳光豪庭;竞争市场;PART5：客户群分析;客群研究;竞争项目客群研究-----万和佳苑;竞争项目客群研究-----北京路18号;本案的目标客户;竞争市场;;项目剖解1-品牌;项目剖解2-区位;项目剖解3-产品;项目剖解3-产品;项目剖解3-住宅;项目剖解3-住宅;项目剖解3-住宅;项目剖解3-酒店式公寓;;厚石博弈3论;突破1:客群求精准-纯刚性群体的准确捕捉;【客群定位策略】;精准捕捉客户-找准刚需市场;精准捕捉客户-找准刚需市场;财富、身份、学识、人脉， 决定了这一批人相对讲究身份和排场 （好面子是人的本能需求）;他们已经度过了青春的懵懂期和浮躁期， 岁月的历练和商海的搏杀， 使他们显得成熟稳重,睿智而又挑剔； 他们喜欢被尊重，需要社会仰望， 房子只是他们的一个符号， 它决定了和什么样的人住在一起， 体现什么样的身份和档次。 他们有钱，但也在乎花钱是否值得， 只要他们认为好的，出手往往迅捷！;对于富有阶层—本案应满足炫富心理 对于私企阶层—本案应满足身份排场 对于公务阶层—本案应满足品位档次 对于大众阶层—本案应满足升级换代;【营销定位策略】;本案定位推导;整盘定位策略;广告推广口号;母品牌推广口号;彭南金融商务区;寄予厚望的中汉财富湾 形象气质如何脱颖而出？ 如何形成视觉层面的个性差异？ 【广告表现】 【广告风格】;相对来说，铜山的地产广告形象相对庸俗和低层面徘徊;虽然本案的里面简约、大气，贵为现代气息， 但财富湾所要表达的，应该是身份、名望、和地位， 其传递的形象，应该是一个荣耀，是一个身份的图腾！;【因此，厚石认为】;;;;;;;;;;;;;;营销求精细;营销展示精细化1;专业的物业管理人员，气质与服务体现名宅的管家式风范;销售人员的精神面貌良好，但专业意识需要得到进一步提升。服务意识需要进一步加强，让客户感知财富湾的专业态度，增强购买信心 团队的整体素质和看