德置行2013年7月27日丹东宽甸兴隆欢乐城项目营销思路全.ppt

兴隆欢乐城项目营销思路;营销背景;营销背景;目标导向行动;新型城镇化建设时代契机;宽甸经济发力，冲刺辽宁县域经济第一方阵;宽甸终于有兴隆;德志思考：站在时代背景下审视宽甸与兴隆;项目名称;魅力城;宽甸地产营销特性;营销思考;操盘思路;万达综合体运营模式即通过项目住宅的高性价比快速回笼资金，进而盘活整体项目，以住宅养商业。此模式适用与本项目前期快速回款的销售要求。;恒大模式：开湖造园，以震撼的实景示范区和样板间体验促使客户成交。本项目应通过实景体验的模式化虚为实，为客户提前展现综合体未来的一站式生活。;碧桂园模式：位于沈阳于洪新区的碧桂园银河城在项目由于其区域配套不完善，不被客户所认可。碧桂园重金打造的五星级玛丽蒂姆酒店开业后，提升了项目的形象，而后又引入了7万平永辉超市，展示其自身的配套优势。2013年单盘全年销售任务50亿元，目前已完成23亿元。;区域市场去化量有限 宽甸市场对大盘信心不足 兴隆品牌在宽甸还未落地;营销策略;Q1：销售目标如何分解？ Q2：如何将团购做好？ Q3：团购后如何制造住宅客源？ Q4：如何让项目在短时间内人尽皆知？ Q5：如何令对手在明年年底前无法与本项目竞争？ Q6：如何将欢乐城概念由始至终贯穿与营销过程？ Q7：集中商业如何进行销售？ Q8：如何实现大量上客满足项目成交量需求？ Q9：如何实现案场高效杀定？ Q10：营销团队如何组建？;Q1：销售目标如何分解？;2014年6月底之前计划销售6.5亿元;亿月度分解;Q2：如何将团购做好？;团购方式：通过与指定单位（如银行系统）联合进行团购，经由团购指定单位发放团购资格证。团购房源一年内不可转让或更名。可采取回购形式。;宣传途径：开发公司相关资源进行团购单位前期接洽。通过企业团购宣讲宣传项目和团购政策。通过口碑传播项目团购信息。;宣传途径：全民营销，公司内部员工皆可联系团购单位（如5套以上即算团购），并给予丰厚奖励; 团购价格一般要低于市场价格20%以上，项目初期有部分投资客户，会在项目市场销售期以低于售楼处价格销售，对案场销售形成冲击。 如沈的崇山华府2008年通过建行团购成交1000余套。在市场销售过程中，案场价格涨跌不定，项目工程进度迟缓，使得团购客户对项目信心减弱。一半以上的客户将团购房源委托中介低于案场价格销售。影响了案场的正常销售。;团购管理;Q3：团购后如何制造住宅客源？; 项目团购将消耗企业客户和投资客户，造成阶段性的客户空缺及购买力下降。而且市场销售价格较团购价格会有较大幅度上涨，客户易于与团购产生比较，影响销售。;多产品线满足不同客户，模糊团购价格：高层、小高。高层各类型产品线同步发售，刚需、改善性客户一网打尽，通过丰富的产品线满足不同类型客户的需求。通过突出与团购有差异化的产品，模糊客户的心理价格。;灵活的付款政策：通过分期付首付、零首付、一次性分期付款等较为灵活的付款方式，降低客户的置业门槛。;Q4：如何让项目在短时间人尽皆知？;忽然一周起势;跨街拱门造势：在宽甸主干道设立跨街拱门，为项目启动造势。;花车巡游：通过花车巡游，为项目造势。;大型活动起势;万人徒步走活动;兴隆送“红包”;Q5：如何令对手在明年年底前无法与本项目竞争？;多盘联动，组合推售，一网打尽;案例借鉴：沈阳远洋浑南项目;案例借鉴：沈阳远洋浑南项目;案例借鉴：沈阳远洋浑南项目;案例借鉴：阜新凯隆;案例借鉴：阜新凯隆;案例借鉴：阜新凯隆;兴隆·桃花苑;产品创新;低密区增加创新经济型别墅，满足高端客群需求; 采用类独栋产品规划，也就是所谓的“独联体”产品，打规划擦边球，使产品具备独栋的舒适性及其使用功能，保持独栋面积段设计。;户型 148平米 四（五）房四厅三卫;首层解析面积：148平、四（五）房四厅三卫;;户型 180平米 六房五厅三卫;首层解析面积：180平、五（六）房四厅三卫;;户型推荐:沈阳孔雀城;户型推荐:沈阳孔雀城;252平 地下一层 一层;252平 二层 三层;增加功能型洋房产品满足不同改善客户需求;首层解析面积：二（三）房二厅一卫;;;;二层解析面积90平、二（三）房二厅一卫;;;;;三至五层解析面积：85－90平、二（三）房二厅一卫;顶层解析面积：85－90平、二（三）房二厅一卫;;;;;高层户户送面积;设计部分LOFT产品---案例：哈尔滨中天富城;设计部分LOFT产品---案例：哈尔滨中天富城;首批近200套产品在无工程形象、无预售证条件下，12月底推出，两周蓄客400组，一个月内售罄。;采用用独栋别墅式设计，在业态组合上，结合自身独特的建筑构造集中打造“视觉购物”、“购物公园”理念。针对银行、保险公司、高端酒楼等企业进行整售。;实景体验营销;实景体验营销; 本项目的营销