2007年徐州市文华美景衔目定位报告.pptVIP

文华美景项目定位报告;{ 书 香 人 文 领 地 成 熟 宜 居 社 区 };前 言 房子的价值——卖的好！买的值！ 房子的价值体现在何处？我们认为从开发商角度讲就是“卖的好”，而从消费者角度讲就是“买的值”： 开发商：实现溢价功能——提升价格——卖的好； 消费者：实现人居价值——提升价值——买的值！ 俗话说“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，价格只是表象，价值才是根本。因此，对于我们而言，如何实现房子的价值，谋求项目开发社会效益和经济效益的最大化，以最终实现开发商、消费者的多方共赢，是我们面临的首要问题。 如何实现房子的“价值”？ 对开发商而言，要想“卖得好”，实现房子的价值，从最本质的供求关系来讲，就是产品能够适销对路，就是要“在合适的地方建合适的房子”。因此，准确的市场定位是项目策划的核心、本源，是房地产开发的出发点和回归点，是在项目启动初期就必须首先明确。市场定位的前提是科学细致的市场调研分析（涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？在这些素材具备之后，以市场竞争为导向，通过对“项目我所能（达到）”、“整体（或区域）市场所需（空白）”、“市场竞争者所弱（不足）”这三个方面的分析，我们就很容易确定项目的市场定位，特别对于中小项目而言，差异化的攻击力更为明显。;从消费者的角度出发，如今的房子和其他商品一样，有使用价值，也有附加价值。房子不仅仅用来满足居住功能，而且还要满足居住者的审美、文化、身份、阶层标签、服务等附加功能，这些就是附加值，越高端的产品，附加价值越高。附加值依附于产品，是可以人为构建的，营销策划的主要任务就是通过整合产品价值和附加值，让市场认同。要提高房子的价值，无非从提高产品升级的使用价值、服务升级的享受价值、社区文化升级的生活价值、商圈资源的配套价值、规模发展的品牌价值等各个环节着手，全面、系统、完善地实现消费者居住价值的最大化。 在上述认识的前提下，我们确立了本项目的操作思路——在这个思路中，最核心的部分，就是“价值”。 需要说明的是，在本次行文中，我们只进行了前两个部分，仅对项目的市场背景和产品的规划设计提出了一些粗浅的看法。至于项目整合营销推广思路的思考，那只能是产品确定以后的工作了。因此，如果没有切实掌握产品并深刻体会其价值，所谓的提升附加价值和传递项目真实价值，一切都无从谈起。;发 现 价 值;项目市场背景分析 发现区域价值——项目宏观环境分析 铜山县（铜山新区）社会经济持续稳定的发展为项目提供良好的市场环境 1、整体区域介绍 铜山县，隶属江苏省徐州市，总面积约2089平方公里，总人口约128万，辖22个镇、1个省级经济开发区、347个行政村。古称“大彭氏国”，迄今已有5000余年的悠久历史。境内历史积淀沉雄，文化底蕴丰富，文物古迹众多。具有“汉代三绝”之称的汉墓、汉兵马俑、汉画像石彰显两汉文化的精髓，特别是汉画像石堪称古代艺术瑰宝，与南京六朝石刻、苏州明清园林齐名，并称“江苏三宝”。 铜山新区，是江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，建于1992年，是铜山县的政治、经济、文化中心，是淮海经济区的现代制造业基地，是徐州市的科教高地、居住福地，也是徐州市南部现代服务业的中心。 2、优越的地理位置 铜山县区位优越、交通发达。铜山县地处苏鲁豫皖四省交界和淮海经济区中心，居江苏省“三大都市圈”之一的徐州市都市圈核心，环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特点。铜山，古有“五省通衢”之誉，今有“五通汇流”之便。公路，铜山的高速公路和国道网络密度在全国县级单位中是一流的，境内现有高速公路4条、京沪、陇海两大铁路干线在铜山境内交汇，26条铁路专用线纵横交织，京沪高速铁路即将建设。内陆水运，黄金水道京杭大运河斜贯县域东西，有货运码头55个，15条航线最大通航能力达1000吨级。;铜山新区经过10余年的开发建设，随着市政南迁，城市南移，铜山新区加快城市化建设，城市配套日益完善，市政功能不断提升，现已成为徐州市的主城区之一。 3、丰厚的农业和资源基础 铜山的主要农业生产指标位居全国和江苏省前列。蔬菜、棉花、中药材等经济作物面积150余万亩，其中，蔬菜面积88万亩，年产量16亿公斤。铜山县资源丰富、煤炭电力资源充足。境内已探明的矿产资源20余种，其中煤炭储量18亿吨。 4、财政收入增速明显 2007年是铜山县发展进程中具有重要意义的一年。2007年全年，全县财政收入实现25.18亿元，比去年增加9.50亿元，同比增长60.6%；其中一般预算收入10.23亿元，比去年增加2.85亿元，同比增长38.6%，实现了全年财政总收入、一