2007年深圳社区商业专涛研究报告.ppt

;目 录 ;第一部分; 尽管社区商业开发量越来越大，在商业地产开发中占住了重要的比重，但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：;随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。;中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重 ;第二部分 ;一：社区开发推动社区商业发展;1、零售巨头抢占社区“根据地”。;2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。;3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。;4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。;第三部分 社区商业的建筑规划设计;一：社区商业的规模规划 ;根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。;模式一：社区型商业中心;中港城外景 ;深圳南山前海人人乐超市＋商业街 ;典型社区商业中心的业态构成;模式二：社区次主力店组合型;典型社区次主力店组合商业的业态构成：;模式三：纯商业街模式;三：社区商业的多种布局模式;2：社区大围合，商业街大围合布局模式;3：社区组团与商业组团分别集中布局模式;四：社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划;在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。;案 例 一：以深圳南山前海人人乐超市的街铺为例，单铺面积一般都在100平米以上，单铺面积过大，人气虽旺，但租金成长较低。目前租金水平在160元/平方米左右，远远低于南山正常的社区超市街铺200-250元/平方米的租金水平。;案 例 二：我司操作的缤纷商业商业中心街铺，进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50平米；目前市场正常租金在250-300元/平方米，部分铺位甚至突破400元/平方米。;五：社区商业如何处理好商业与住宅的关系;方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。;案例一：燕八平面图规划特征介绍。 ;六：社区商业的骑楼、雨棚、复式铺、广告位、空调位等规划 ;雨棚式商业街：新新家园商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚，美观实用，既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。并且使用率能够达到90%以上。 ;无骑楼无雨棚的商业街：外观简单明了、广告效果明显，但是由于它没有雨棚等遮风挡雨的辅助建筑，不利于消费者的停留。;2：复式商业街：复式铺空间感良好，并且能有效的增加商铺的使用空间。深受一些餐饮、酒吧等业态的青睐，但是由于一些品牌连锁加盟店都有标准的形象店要求，一般不使用复式铺。 ;3 广告位规划：; 灯箱式广告;4：空调位规划：; 空调位设置在门口、墙面下角： ; 空调位设置在墙面2米以上： ; 空调位设置在楼顶 ; 空调位百页窗装饰;第四部分 社区商业的配套规划;一：关于超市百货主力店配套规划;另外，主力店规划之前不能确定租赁关系，规划设计难以度身定做。尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。;二、关于社区街铺配套设施 ;三：重视社区餐饮业配套规划 ;所谓“民以食为天”，作为社区居民需求率高达40%以上的餐饮业，的确在社区商业中有着良好的聚客效应，如何在社区商业开发中适度规划餐饮业，发挥社区餐饮业的聚客效应，对于完善社区商业业态、满足社区居民服务要求，有着重要的意义。;当前的社区商业地产开发中，受居民排斥餐饮业的影响，开发商往往走极端，宁可舍弃餐饮定位，也不想惹麻烦，孰不知餐饮业是社区商业的重要业态之一，同时，社区餐饮业的聚客效应，也是提升社区商业的价值和提高社区商业的可持续经营能力的重要砝码。其实，社区商业地产的开发，大可不必“谈餐饮而色变”，只要在项目规划前充分考虑到排污、烟道的配套设计，减少餐饮业对