2010年3月重庆鲁能星城为2010年项目整体营销方案.ppt

鲁能·星城2010年项目整体营销方案;;一;1、国务院：商品房资本金比例下调15% 国务院去年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。 政策解读： 5月国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，最直接的影响就是降低了房地产开发的进入门槛。 ;2、国务院：“国4条”遏制房价过快上涨 国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求：按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨??势头。 政策解读： 12月14日温家宝总理的讲话中指出了2010年房地产市场微控的方向。在所提的4条指导意见中，加强市场监管和加大中低价位、保障性住房建设几乎每年都在提，但是在实际的操作中却不尽如人意，“两限房”在还未推出就已经流产，经济适用房少有开发商愿意参与。;3、国务院：关于调整个人住房转让营业税政策的通知 根据财税（2009）157号文件，自 2010 年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的依照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房对外销售的免征营业税。 政策解读： 在2010年要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的大前提下，微控房地产市场是目前主要的政策方向。 回调营业税免征期年限可以从两方面来影响市场,一方面是加大投机性购房的投入成本和减慢资金流转速度；另一方面是影响市场预期，让投机者意识到自住型住房消费将得到支持，而投机炒房将受到打压。;4、五部委：关于进一步加强土地出让收支管理的通知 为进一步加强土地出让收支管理，五部委11月18日发布通知： 统一思想认识，不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。 加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。 完善预算编制，严格按照规定合理安排各项土地出让支出。 加强统计工作，提高土地出让收支统计报表编报质量和编报水平。 强化监督检查，严格执行土地出让收支管理的责任追究制度。 政策解读： 财政部发布该通知是在国务院要求遏制房价过快上涨的背景下，主要目的是打击圈地囤地，但是在限制房价过快上涨方面的实际作用并不看好，主要原因在于：1、大型房企所取地块一般较大，提高土地首付款必将加大其资金运作难度，一定程度上减缓对区域房地产发展的带动；2、土地成本增加之后，由于项目回款的需要，短期内价格下调的可能性较小；3、加速市场淘汰，形成区域性企业垄断。;5、关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见 1月26日，国务院《关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见》要求：要站在全局和战略的高度,努力把重庆市改革发展推向新阶段。 第一阶段：到2012年，重要领域和关键环节改革取得重大进展，统筹城乡发展的制度框架基本形成。 第二阶段：到2020年，各项改革全面深化，形成统筹城乡发展的制度体系，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。 政策解读： 国务院出台《意见》是今年重庆市最大的利好，把重庆发展上升到了国家的发展战略。在该意见的影响下，先是获批重庆市可建设两江新区，后又规划了寸滩保税港。这两个规划在2010年可以带动重庆市GDP增长5%左右，重庆市将成为长江中上游的经济核心。 重庆市的发展是有目共睹的，随着沿海房价的高涨，许多投资者把眼光放在了重庆。如果2010年的宏观调控并未很好的抑制投机性需求，重庆的投资性购房者将很有可能超过2009年。;6、重庆市上调城市建设配套费 为大力推进“宜居重庆”建设，进一步改善市民的生活品质，去年11月24日召开的市政府第55次常务会，审议通过《关于调整城市建设配套费征收标准的方案》，明确主城区Ⅰ档范围内配套费标准，由建面每平方米190元调整为290元计征；主城区Ⅱ档范围内，由建面每平方米90元调整为150元计证；主城区以外的区县(自治县)，根据当地社会经济发展水平自行确定。 政策解读： 重庆市上调城市建设配套费，无疑会增加开发商的建房成本，但是100元/㎡的增加额度对于房地产的成本影响其实并不大；其次，项目的定价方式均没有按照成本定价，而采用的是市场定价法，价格远高于成本。 在房价逐月上调的市场背景下，100元/㎡的城市建设配套费不会对目前房地产市场带来太大影响。;（二）2009年房地产市回顾总结;（二）2