2010年4月23日无锡保利为花园营销执行方案及开盘前工作计划.ppt

保利花园营销执行方案及开盘前工作计划 营销中心; 目录;基本目标 确保销售成功;（一）顺利完成销售目标;高端楼盘的开发对于扩大开发商的品牌知名度和提高品牌美誉度有重要影响； 同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提升有着非常重要的作用。; 做现有标准的领跑者？ 做现有标准的跟随者？ 还是创造新标准，成为新领袖？ ;开发意识+开发商实力+精准营销＝成为领跑区域发展的领袖;第一章 准确把握市场走势 实现最佳业绩 ;（一 ）可比项目分析;可比项目情况分析;近期推出竞争性项目情况分析;可比典型项目08年销售量及价格监测;可比典型项目08年价格走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）;单位：套;1、可比项目情况分析;可比典型项目营销经验及启示－客户策略;例证：瑜璟湾 ;例证：山语银城 ;例证：山语银城 ;例证：山语银城;启示 开盘一定依赖高品质的现场展示。 在观望氛围浓厚的市场背景下，应以高性价比的策略火爆入市，快速成为市场热点。 通过连续不断的推广，业主口碑的传播，保持持续的销售量。;例证：山语银城;例证：蓉湖山水;可比典型项目营销经验及启示－推广策略; 例证：山语银城; 例证：山语银城 ; 启示 在开盘前，以自身独特的角度挖掘出自我特色，首先让市场和消费者感受产品的魅力及优势，以实在的地段、产品、环境、配套等内在价值塑造项目的形象。 以体验式活动作为预热，在开盘前作大规模的媒体推广，以达到开盘时的市场轰动效应，为后续销售打下基础。 活动与大规模媒体推广结合可以收到非常理想的客户反馈，这应是紫金英郡值得借鉴和应用的手段。;1、销售原则;针对本项目的所在区域及产品特质， 提出如下销售原则：快、多、好、省”！ 快——现金流快;在合理的时间范围内快速回现，保证金洋的资金回收，从而为后续开发产品的精雕细琢提供物质保障。 多——利润多;尽量实现项目利润最大化，为金洋创造尽可能多的经济效益。 好——品牌效果好;在实现经济效益的同时，为本项目和金洋公司树立良好的社会口碑，把社会效益作为衡量本项目运营效果的考核内容之一。 省——省钱;“好钢用在刀刃上”，用最有效的营销手段、最少的营销成本解决销售问题，实现理想的投入产出比。 　　　　 秉承如上原则 打造成引领河埒口的领袖项目！;1、销售原则;定价原则1： 定价要保持一定的竞争性 定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市之初就能吸引客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。;定价原则2： 混合型社区、不同产品类型、综合价值最大化 小高层产品、洋房产品、商业在社区内同时存在，关系上即要相互联系又要销售上相互促进，实现项目综合价值最大化。;定价原则３： 参考周边项目的销售价格：目前本项目同品质同区域参考项目为： （1）山语银城（08年4月18日开盘均价7455元每平米，实际成交价为 7200元每平米，目前销售88%）； （2）阳光嘉园（8月30日首开沿梁溪河畔高层共376套房源 ，均价 8000元每平米）； （3）万达广场（从08年8月16日起收排号意向金2万元，可退，首开房源 共426套，均价7000元每平米） 参考周边项目涨价幅度：山语银城现余房对外公开均价 7250元/平米左右，价格上与开盘价保持平衡，没有上调。 ;定价原则4： 充分认识本项目影响销售的不利因素：;定价原则5： 竞争项目价格系数比较： 本项目在竞争区域内主要竞争项目有山语银城、瑜璟湾、阳光嘉园、万达广场，因此选取这四个项目进行价格比较。 ; 综合其他非市场因素，影响价格各因素评分表 ;本项目毛坯基本价格预期 QA、Q1～5：各项目得分； Q’：各项目权重值； P为折算毛坯均价； PA为预期毛坯价格； 修正后各相关楼盘价格： G=（QA／Q1～4）× P PA=∑G×Q’; 通过对项目营销环境和竞争个案的研