2010年4月29日泰州星威为园项目规划分析及价值提升建议.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;缔 造 泰 州 王 者 品 牌;前 言 ;目 录;第一部分 2010年泰州房地产市场分析;2010年泰州楼市宏观分析;当前政策解读;距离“新国十条”出台已经两个多月，虽然泰州市区楼市成交量大跌，但价格调整却一直没有太大松动，楼市后期走势仍不明朗； 5至7月份，市区二手房的交易量一路下跌，同比下降了50%，部分中介甚至交了“白卷”； 预计在7、8月的时候市场还会处在低迷期。如果四季度没有新的调控政策出台，市场极有可能出现价稳量升的局势； 泰州较周边地级市相比，商品房均价还有上行的空间； 开发商推盘速度放缓，但刚性需求购房仍然存在，从6月份以后泰州楼市有逐步恢复的迹象；;2010年泰州楼市供需分析;板块;板块;板块;2010年1-6月泰州各板块成交量分析;泰州商品房整体供应量分析;2010年泰州楼市价格走势分析;市场观点： 1、泰州商品房住宅均价呈现稳定、增长趋势； 2、金通梅园、美好上郡等高端物业将泰州楼市均价带人一个前所未有的高度；;注：以上数据来自网上;1、预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响； 2、随着万达广场进驻泰州，高端项目不断增多，一方面有助于抬升泰州楼市整体水平，一方面提升房价，造成区域竞争加剧； 3、2010年泰州土地上市计划总量为430万平米左右，表明土地市场依旧充足，预计下半年土地成交将呈增长趋势； 4、新政三个月，泰州楼市成交量从5月份大幅缩水逐渐转变为小幅上升，这说明泰州市民的购房刚性需求依然存在； 5、二季度泰州楼市处于“量跌价滞”的状况，随着新政松动，预计下半年推货量将加大，价格也将继续攀升； 6、2010年泰州拆迁面积继续增加，拆迁安置会直接刺激房地产市场，对于本项目而言合适的产品可以被习惯本区域的拆迁户所接纳；;第二部分 项目产品定位分析;市场定位;项目市场定位考虑因素;项目市场定位：区域市场顶端品质、中高档次价位的复合型社区;产品功能定位;定位思路：基于项目条件，市场风险，客户需求以及利润最大化;多层：是本项目刚需产品的补充，同时也可提高地块价值;叠加别墅：项目中间层产品，别墅的居住感受，高于普通住宅低于联排别墅，形成产品互补;联排别墅：项目价值标杆，最能展现社区品质，同时可以拉上项目整体价格；;项目形象定位;“星威园，我的低碳生活，从我家花园开始”;第三部分 项目规划分析;两 大 出 发 点;整体布局分析与建议;布局分析：基于贵司提供的规划方案，我司提出了以下几点原则建议以供贵司参考;景观建议：由于地块周边无环境优势，故项目在景观设计上需下足功夫，确保项目高端品质的打造。;规划控制建议;开发计划及周期建议：根据贵司提供的资料，根据市场做出如下开发建议、;产品设计分析与建议;1、需要与竞争项目做到产品差异化，增加产品附加值，抢占市场空白点； 2、项目主流客户视野较广，接受新事物能力强，产品创新迎合其需求；;联排别墅设计建议：本案价值标杆，通过产品创新，加大赠送面积，提高产品附加值，提升竞争力;联排创新示意：通过外围景观释放室内空间，实现内外景融合，营造舒适的原生态居住环境;叠加创新示意：户型功能结构布局达到别墅级的居住享受，通过控制面积提升性价比；完善功能，增加居住舒适度。;多层创新示意：规划中的多层产品，建议改成退台式花园洋房，洋房产品跟联排、叠加等高端物业形成呼应，整体抬升项目品质，营造高端居住社区概念；;第四部分 项目价值提升策略;通过项目价值提升策略，我司预估在市场正常的情况，项目价格预计能提升10%左右，以保证项目利润最大化。;品牌价值体系建立;远见卓识，不走寻常路;责任，创新;产品力提升策略;一、户型设计创新策略：产品力提升核心策略，只有创造差异化产品，增加产品附加值，才能提高竞争力，创造项目利润最大化;二、景观提升策略：不能与规模性的大盘比景观大气，但我们可以做到精致和独特的品味;三、产品附加值品质提升策略：运营豪宅中常用的设备，花小钱，提升品质;四、样板展示提升策略：通过样板区的展示，实景销售，制造热点，兑现品质;推售策略;1、推售价格：平价入市，随房源逐步推出，价格逐步提升。;丰富的营销手段组合策略;1、保留有效传播渠道：集中户外广告（包含公交车、户外大牌）、短信、DM直邮等投入少、效果好的媒体，配合节点用硬广和软文传播； 2、丰富传播渠道：灯杆旗帜，高端会员的活动拓展客户渠道； 3、高端服务营销：赠送客户高端健康年卡等等； 4、在市场不理???的前提下，还可以通