2010年洪湖市风尚项目俏期策划报告.pdf

洪湖市场调研与项目定位方向初探 2011.1 关于这个可能成为洪湖未来标杆项目的思考—— 1、做什么样的产品可实现比目前市场均价高出300-500元/平米的目标？ 2、如何在以上的基础上持续追求更高的溢价？ 言 开发企业综述—— 双赢置业目前地块多布局在湖北8+1城市战略圈。2011 年旗下铜锣湾项目、世贸项目将进入稳定回报期，现金流稳 定、充沛，且土地储备较多，基本处于受宏观经济影响较小 的城市。企业发展战略基本为以领先现有市场的住宅产品大 量回现，以与500强零售商业战略合作谋求优质的企业资 产。战略意图清晰且能够在企业可控制与承受范围内实现。 因此具备二年内同步二到三个项目滚动开发的可能，思路貌 似大胆，实则稳健，资金流量可支持发展战略。 洪湖综述——城市经济 ???国特色的革命老区，对红色资本的追忆致使历届领导 不敢造次所为，致使城市经济停留在发达城市2000年初的水 平，经济结构简单，老革命的出身背景使得大多主管部门等 对国家财政依赖。交通条件落后，无力辐射外围，更谈不上 对周边城市的信息、人力、资金的沟通，有市知名，无市之 底气。 洪湖综述——地产 和大多县级市一样，洪湖直接进入了商品房的竞争阶 段。虽然目前的价格段仍处于3000元/平米左右的关口，但 是一些一、二线城市的创新户型，已经出现；绝大多数开发 企业仍停留在埋头做规划，不考虑市场需求的低级开发阶 段；目前所有开发项目土地成本较低，意味着在全面竞争时 代，价格战一触即发，会给可能出现的价格井喷带来滞后 性。 因此，本项目必须以高姿态入市领跑，以量价双高、以 身作则教育市场。 洪湖综述——消费者 有钱就花，没钱借花，娱乐至上，明天再讲。 洪湖的消费意识里实际折射出强烈的不安全感。自古兵 家之地，导致城市消费意识里的享乐主义历年不衰，对生活 压力的理解只短暂停留在今天的时间范畴里，至于明天与以 后，则是到时候再说。目前对高品质居住环境向往，因为没 见过，所以不激动。但是在消费过程中对服务的要求以及被 尊重的意识则是惯例，可以为虚荣心买单，愿意为排场承受 压力。 在这个城市消费层级只有两种：小康与富裕。中产阶级 少之又少，且不在本地大宗消费。 地块价值理解 地块价值发现—— 地块价值发现1——地块位于茅 江大道与洪林大道交汇处东侧， 荆河 由洪林大道分为南北两块，地处 茅江大道 城市未来发展中心区域，市场对 本区域认知已初步形成，区位价 值较高。但目前地块周边为农 洪林大道 田、荒地，周边形象使得地块价 城市规划发展方向 值受到贬损。 老城区 地块价值发现2——项目约200 长江 亩的面积，在洪湖房产板块中， 规模已属大盘，便于树立整体形 象以及建立起企业形象，地块内 有自然水系，形状呈不规则状， 影响建筑单体布局，但是景观设 计空间较大。 地块价值发现—— 地块价值发现3——地块周 边路网已建起，路况平整， 赋予项目良好的通达性，且 茅江大道 茅江大道 沿街面较长，展示面充足， 给商业设置提供了良好的展 示空间。 洪林大道 洪林大道 地块价值发现—— 地块价值发现4——地块周边市 政府及行政事业单位林立，为项 目后期入市提供潜在优质客户资 源。但同时区域内存在较多竞争 对手，且有较大地块供应的可 能，未来竞争较为激烈。目前在 建项目营销水平，建筑水平，开 发理念较为落后。提供了迅速超 越的可能。 地块价值发现—— 地块价值发现5——地块紧邻洪湖一 中，学区概念明显，市场接受度高。