2010年海南西岸香舍项奈营销沟通案.ppt

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海南西岸香舍项目营销沟通案;纲 要;第一篇:项目解析;Part1:区位分析;2010年1月4日,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》;国际 旅游岛; 海口主城区用地空间布局上,形成包括中心组团、长流组团和江东组团的“一个中心、两个组团”用地布局结构。; 海南老城经济开发区创建于1988年5月23日,属国务院批准的海口市城市总体规划三大组团之一的马村工业组团(国函[1990]54号),是《海南省城镇体系规划》确定的琼岛北部综合工业区的重要组成部分,目前已成为澄迈县的主要税源地和工业发展重地。为加快开发区的发展步伐,2006年3月份,省政府已批准将开发区升格为省级开发区,并通过国家发改委和国土资源部的审核公告,老城经济开发区正迎来三次创业的新一轮机遇期。2009年,已上报国家将开发区升格为国家级的开发区,届时老城将迎来更大的机遇!; 海南老城经济开发区远景规划范围约300平方公里,近期规划建设用地面积56.72平方公里,已开发建设面积约20平方公里,现有人口近10万人,分为一、二类工业区,辟有六大功能区,即港口及港口加工区、工业大项目区、海南博士·院士产业园暨海南省高新技术产业示范区、老城新城区、铁路与港口物流区和盈滨半岛旅游度假区。;老城经济开发区地处澄迈县北部,北依琼州海峡,西临北部弯,距省会城市—海口市仅20公里,距海口美兰国际机场32公里,拥有16.5公里外海岸线,目前已建有6个深水码头。 开发区交通便利,公路四通发达。海南环岛西线高速公路、南海大道、海口西海岸景观大道西延线,海榆西线及海口绕城高速公路在区内交汇。粤海铁路海口火车站(客运站)距开发区2.8公里,海口南站(货运编组站、海口铁路物流配送中心)设在区内。铁路、公路、水路运输十分方便,空运条件优越。;开发区发展规模 规委会专家和委员认为“老城片区总用地规模偏大,建议适当压缩”,同时指出“老城工业区要突出发展工业的职能,加大工业用地的比例,居住生活服务设施可以主要依托海口中心城市,区内居住生活设施满足近期员工基本生活居住要求即可。” 针对以上意见,考虑到工业新区的建设发展阶段与时序,本次成果调整了建设用地规模和人口规模。 用地规模的调整,使住宅开发用地更加稀缺。 按照规委会的意见精神,经与澄迈县、省国土厅、省建设厅等政府和职能部门的沟通,确定老城开发区总体规划建设用地规模为4460.3公顷,用地规模比修改前压缩了551.5公顷。(详见下表) ;; 在第三次海南规委会审查中,在充分肯定了老城片区的总体布局结构同时,提出了 “建议将老城片区分为两个部分即老城开发区和盈滨旅游度假区分别编制总体规划” ,“建议规划控制林诗岛到雷公岛之间的用地,预留为粤海通道及登陆点”,“太阳湾红树林生态恢复区要明确保护范围”等修改意见。 根据意见精神,修改后的成果中将老城片区明确划分了两个主要的区域:老城开发区和盈滨旅游度假区。并在说明书、文本和图集中对这两个区域分别进行了表述。 规划预留了粤海通道登陆点的用地控制边界和与西线高速公路的快速路通道,为开发区远景空间的合理布局打下基础,控制的快速通道与500kv高压走廊在空间上也不存在干扰。 太阳湾红树林是海口附近重要的生态资源。规划中对该区域采取生态恢复区的保护策略,在空间界定了恢复区的边界,严禁非科研教育用途的开发,严禁建设有可能污染红树生长环境的民用和工业设施。;片区规划;盈滨半岛板块;; 国家一系列房地产调控措施出台后,海南楼市从年初国际旅游岛获批后的狂热转为成交量大幅萎缩,投机投资性购房遭到“精准”打击。目前海南楼市仍处于开发商与政府和消费者博弈阶段,开发商期待“金九银十”传统旺季带来市场回暖。; 今年1月至7月,海南省房屋销售额累计实现491.96亿元,比去年同期增长2.1倍,其中住宅销售额累计实现484.57亿元, 3、4、5月份,商品住房销售面积分别为62.77万平方米、56.72万平方米、22.9万平方米,环比变化幅度分别为-19.05%、-9.64%、-57.95%。 数据显示,房价进入下降通道。 投机投资性购房被“精准”打击,开发商积累了大量资金继续与政府和购房者博弈,海南本地居民购买能力有限,多重因素造成了目前海南楼市销售量萎缩、价格停滞、观望情绪格外浓厚的局面。 ;Part2:定势定位;如此海南;如此项目;用地概况 项目用地位于海南澄迈县老城开发区,东面临澄江路,南面为已开发的颖川花园,西面和北边现有厂房和农舍。规划地块面积21638.49平方米。根据规划部门给定的规划设计条件,该项目用地容积率不大于2.0,建筑密度不大于15.3%,绿地率不小于35%。 ;;;;四

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