2010年福州海晟闽江印衔项目定位提案.ppt

;我们是谁？;开发企业实力雄厚，强大的经济实力和政府背景;项目开发市场分析，楼市未来发展预判;1、宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判;宏观市场;土地市场分析;福州楼市分析;福州楼市分析;鼓楼区域产品分析;福州以及鼓楼区域市场面临一个前所未有的发展机遇;2、项目地块区位市场研判;形成行政、商业双核中心经济区，构筑福州经济发展的“双核动力”; 市政配套价值：客观推动区域市政基础配套建设，城市道路建设、轨道交通建、大型公共设施建设； 城市人口导入，居住人气提升，地块升值潜力：新核心经济圈的发展带来大量居住人口和流动人口，人口导入地，居住人气的提升，居住价值得到提高； 未来商业核心圈主要居住区：城市发展经验告诉我们，随着新商圈经济的发展，核心区域将成为区域经济中心，周边区域必然成为核心圈的辅助居住区。随着???心商圈内地块的商务、办公、酒店的开发建设，新商业核心区成长为福州的又一东街将毋庸置疑.;3、项目扫描;项目紧邻城市干道，拥有多条城市交通要道，通达性好;环境;滨江概念;环境;本案条件小结;楼盘快速去化，缩短项目开发周期，实现项目预期利润目标；提高企业市场口碑和美誉度，企业市场形象得到提升;产品定位;4、目标客户需求剖析;客户分析;是否购房者拥有产权房？; 福州购房者需求最多的户型是两室两厅和三室两厅,分别占受访者比重34%和31.6%;其次是两室一厅的户型市场接受度也还可以,对以一室一厅的小户型和四室二厅的大户型在福州的市场接受度较差; 福州需求量最大的户型面积是80-100平米,将近5成的受访者选择这一面积；其次100-120平米的户型也有21%的受访者会选择；再次是60-80平米的小户型产品；;鼓楼房地产市场 主体客户特征;客户特征;知富; 置业现状： 无置业经历，或在市区已有一套住房 置业目的： 改善居住 置业敏感点： 产品品质：外立面材质、社区风格、色彩和谐统一 社区环境：自然的、生态的社区园林，如小桥、瀑布、绿植 有实力的教育资源能够刺激购买，如实验、育才 生活配套：满足生活需要，靠近中心商业区，生活便利 品牌与实力：对品牌开发商的品牌依赖性较大 客户地源： 福州本地、周边县..... ;——他们或是政府权力公务员、或是事业单位领导、抑或是大型国企高管 ——他们的工资收入不甚突出，但福利好，没有后顾之忧 ——他们或多或少会有一定的隐性收入，会有一些性价比极高的消费机会 ——他们住着单位福利分房，但多数在外还有一、两套商品房，买给孩子或买给退休后的自己 ——他们有很强的工作能力和社会责任感 ——他们喜欢一点“端架子”的感觉，追求身份感和尊贵感 ——他们理想的房子要有好环境，规划概念，有品位，有一定知名度以撑面子;置业偏好：注重地段价值，信任本地的开发品牌，改善生活需求比较强烈，注重社区环境和规划;面积、户型偏好分析：需求量最大的面积区间70-110平米的两房户型;总价需求判断：目标客户能够承受的房款总价水平为 80-150万元;购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套，在此基础上才会考虑物业管理、升值潜力;需求总结;区域产品;产品定位;5、产品定位与竞争对手的比较优势;本案项目通过产品定位规避与融侨和融汇及乌山荣域优势，错位竞争；将产品总价控制在80-120万元;融汇江山;社区配套;景观规划;6、项目定位;项目生活方式设想——会展区的未来生活构架与本案生活方式的对接;总价：80万－120万，大多数选择按揭贷款， 月供不超过家庭月收入50％ （本案：总价基本上在120万以内） 地段：临江至上，倾向于成熟生活/商务区 （本案：鼓楼区/滨江概念） 户型：两房和小三房，面积紧凑，满足基本功能需求 （本案：1房、2房、2＋X为主，多功能空间，适合自住） 功能：社区一卡通、智能化系统、网络全覆盖等等 （本案：关注城市生活的新变化，关注目标客户的需求在）;7、项目整体规划建议;经济技术指标;项目规划建议;两种不同规划方向简介;[方案一]户型配比建议;[方案一];[方案二]户型配比建议;[方案二];8、项目建筑单体建议;建筑风格及外立面建议;体现内涵的当代建筑符号;科技以人为本——以科技、健康住宅的国际通行标准造房 ;以科技、健康住宅的国际通行标准造房 ;以科技、健康住宅的国际通行标准造房 ;品质源于舒适 板式高层产品建议;板式高层产品建议;板式高层产品建议;板式高层产品建议;板式高层产品建议;10、项目园林景观建议;景观设计建议 ;中心主景设计可以考虑采用立体式设计，由泳场会所、地面绿化及架空网球场、露天酒吧等组成 ;项目景观设计需有强烈的现代感，重视造型小