2010年绍兴镜湖外滩3为.ppt

绍兴镜湖外滩3-2地块项目定位报告;报告逻辑结构图;项目认识;项目认识——区位;项目认识——四至;项目认识——配套;项目SWOT分析;目标一：; 项目周边多个项目存在，未来区域内部的竞争十分激烈，项目将直面赞成美林、金色家园、山水名家、白鹭金滩等项目的直接竞争。 区域内项目定位重叠，同质化倾向明显，同时项目在土地成本、容积率等方面具有相对劣势，因而差异化竞争策略成为必然选择。 竞争项目产品成熟，无明显瑕疵，项目实现差异化的可选择空间相对较窄。;项目定位原则Ⅰ;宏观市场研究;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济分析;宏观经济总结; 经济基本面对房地产市场有良好的支撑； 私营经济发达，私营业主群体大，经济实力强，对高端物业需求旺盛； 高端物业市场进入机会良好。;宏观市场研究;区域条件分析;区域条件分析;区域条件分析;区域条件分析;区域条件分析;区域条件总结;项目区域为绍兴未来城市发展核心，且景观资源丰富； 区域市场高端形象已基本确立； 项目具有进入高端物业市场的先天条件。;房地产市场分析;土地市场分析;土地市场分析;土地市场分析;土地市场分析;土地市场总结;未来土地供应相对充足，容积率逐步提高，规模小型化； 小而精战略成为项目的最优选择； 低密度产品相对稀缺。;房地产市场分析;整体市场分析;整体市场分析;整体市场分析;整体市场分析;整体市场总结;价稳、量波动的市场特征对高端物业相对有利，高端物业市场风险相对较小。;房地产市场分析;个案市场分析;板块特征;老城区板块;老城区板块;老城区典型项目——世茂迪荡新城;老城区典型项目——世茂迪荡新城;柯桥板块;;柯桥板块典型项目——玉兰花园;柯桥板块典型项目——玉兰花园;镜湖板块;;客户构成：本土客户为主，政府公务员、私营业主等;镜湖板块典型项目——山水名家;镜湖板块典型项目——白鹭金滩;镜湖板块典型项目——白鹭金滩;镜湖板块典型项目——白鹭金滩;镜湖板块典型项目——绍兴天下;镜湖板块典型项目——绍兴天下;镜湖板块典型项目——赞成·美林;镜湖板块典型项目——赞成·美林;镜湖板块典型项目——赞成·美林;镜湖板块待售项目——滨江·金色家园;个案市场总结;个案市场总结;个案市场总结;个案市场总结;区域后续供应量估算;区域竞争分析;区域竞争项目;区域竞争项目;领导者——外滩1号地块;竞争策略分析;客户需求分析;市区的私营业主，做生意的，开厂的，既有土生土长的本地人，也有部分外地人长期住在绍兴，在这里安家的； 周边县市的私营业主，或长年在外经商的绍兴人，看好镜湖的发展而打算在此投资； 政府权力公务员，有较高的职务级别； 部分企业的高层管理人员和高级白领，购买力也不容忽视。;高端客户需求分析;高端客户需求分析;高端客户需求分析;典型客户描述;典型客户描述;典型客户描述;客户需求总结;市场机会解析;项目定位;主要结论回顾;项目整体定位;项目客户定位;项目产品定位;豪宅标准体系;豪宅标准匹配度;项目突破点;产品定位——物业形态;产品定位——户型面积;价格定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品???位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;会所建议;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;THINKS FOR WATCHING