2011年3月杭州下沙保利为地块市场评估及产品策划建议.pptVIP

杭州·下沙 保利地块市场评估及产品策划建议;“涉案”问题;第一部分：地块基本属性研究;第一部分：地块基本属性研究;杭 州 Hangzhou;本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。;项目地块现状;北面：在建厂房;地块经济指标;杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。;下沙区;2006.6下沙十一五规划获得通过 下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。 下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。 规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城 。;区域规划方向;“一心、二副、二街、二配套”的总体框架。 一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心(CBD)。 两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。 两条商业特色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。 两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。 ;交通体系状况;公交线路辐射;交通体系状况;地铁1号线途经站点： 湘湖—滨康路—西兴—滨和路—滨江—富春路—秋涛路——城站—湖滨—龙翔桥—凤起路—武林广场—文化广场—艮山门—闸弄口—火车东—彭埠—建华—红普路—九堡—九堡东； 往下沙方向的站点依次为： 下沙西—下沙中心—下沙东—文泽路 往临平方向的站点依次为： 乔司南—乔司—乔司北—汽车城—世纪大道 ;沿江大道;交通设施;区块格局划分;目前入驻学校： 高校 浙江理工大学 杭州电子工业技术学院 中国计量学院 浙江司法警官职业技术学院 杭州商学院 杭州师范学院 浙江财经学院 中学 文海中学 下沙中学 小学 下沙中心小学 杭州实验外国语学校中学部 杭州实验外国语学校小学部 下沙二小;目前主要产业： 电子信息、机械家电、生物医药、食品饮料、纺织化纤等支柱产业。电子信息产业已形成微电子、移动通信、光电产品、笔记本电脑等产业基地。;区域配套建设;区域目前人口33万，预计未来疏散主城区人口20万—30万人，远景规划将形成60余万人口的城市。;;本案理论客户来源地设定;本案理论客户来源地设定;第二部分：客户市场布局分析;杭州楼市板块划分;板块主力客户来源;主要人口迁移线路;本案理论客户购房感性描述;本案理论客户主要购买落点归纳;本案目标客户锁定;第三部分：客户竞争态势分析;重点竞争市场解读之外部竞争;重点客户截留区域——九堡;2004-2007年九堡土地供应及成交情况;九堡区域供应分析;2004年—2005年居住用地供应开始增加，致使在九堡掀起一翻开发潮，新开发商品房产品相对早期有所提升，该阶段价格属于纯产品价格阶段。 2006年至2007年，品牌地产开始纷纷进驻，不但追求产品品质，同时品牌附加值在该片区也得到体现，随着交通规划的预期，大大提升了消费群体对该片区的预期。阶段为产品价值附加品牌价值阶段。;九堡购房者收入情况与承付能力;意向购买该区域住宅的客户房价承受能力主体在50万至80万间，其中50万至60万中两房需求较多，70万至80万中三房需求较多。总价达到80万以上则呈现接受度的大幅下降。分析得出，吸引客户到该片区的主要因素是价格与预期。;九堡客户购买经历与购买动机;少量客户为改善型需求，但考虑到价格承受能力选择城东板块，该类客户主要是二次置业者，占比12%。;九堡客户面积需求情况;九堡客户配套需求;;重点竞争市场解读之内部消耗;下沙市场在售楼盘; 06年1月至07年7月以来，下沙区域市场累计供应3747套，去化4331套。 06年区域供应量不大，共推出1484套；07年4月、6月区域供应集中放量，共推出2263套，主要来自临江项目伊萨卡国际城、野风海天城、中庆第6大道以及之江铭楼。 06年区域成交平稳，共成交1881套；07年以来成交量呈显著的上扬趋势，共成交2450套，其中7月达到历史成交新高，去化近800套，环比上月的544套上涨47%。 区域累计供求比基本位于1以下并略有波动，至07年7月为0.89，市场总体呈现供不应求的局面，需求市场表现日趋旺盛。;下沙市场价量趋势;下沙市场各房型供应与去化比例;下沙市场在售楼盘未来1年存量;下沙市场未来2-3年预计推案量;重点竞争市场解读之内部竞争;第四部分：