2011年6月25日南宫兴东为心园前期提案.pptVIP

南宫 兴东·心园前期提案;第一部分 市场环境分析;城市发展印象;项目区域解读;宏观市场概况;市场微观统计;城市发展规划;市场项目概况;市场调查与分析;在售产品分析;在售项目户型分析;在售项目价格分析;在售项目客户群体分析;第二部分 项目的自身情况分析;项目区位分析;SWOT分析; W 劣势; O 机会; T 威胁; 项目运作着力点： 本区域现阶段具备交通与发展等方面的硬性条件，但区位的基础配套不完善，势必会对项目对止标群体的吸引造成影响，故我项目应针对现实情况，提升自己品味，做强小环境增加配套，如：幼儿园、社区医疗、超市等，以加强项目的自身独立性； 现在县城的项目大大小小20余个，在售项目从项目规划、配套、概念等多个方面各有所长，各有所依，现在的南宫市场应归结为“由简单的自住需求向居住品质与品味过渡”的阶段；“如何在众多的形色不一的市场产品中脱颖而出，顺应市场需求，最大力度地占领市场份额”，成为项目运作的关键所在，重中之重！; 方式方法： 精准定位，品质为赢—— 现有的市场体现的是各项目性价比与品质的比， 不再是简单的价格战、折扣战，要用品质作为口 碑的保证，用精准的定位有效地规避未来的市场 风险，立于不败之地； 口碑效应，品牌为上—— 在三线城市，口碑的效应有着微妙的市场影响 力，对一个项目的认可，往往坊间的流传与身边 亲友的口评起着不可小视的作用，故在项目的前 期宣传与传递期间，应刻意地加强品牌的树立， 增加项目在区内的口碑； 创新营销，兼前顾后—— 引爆市场，冲浪营销、适时调整、引领概念、结 合项目与市场制定切实可行，贴切奏效的营销细 节。 ; 主题理念： 拔高项目形象，提高客户心理预期； 依项目建筑风格及建筑形态，插入居住理念与文化 概念，作为项目品味的软增进； 打造差异化——规划优质、舒适、现代、科技产品准确定位目标客群，加速有效客户的迅速积累； 现代、多元化、具有针对性的推广方式。 ; 不平等PK： 富有特色的产品定位VS平凡无奇的产品 科学的开发节奏VS混乱的项目管理 系统的营销战略VS凌乱的销售组织 ;第三部分 客群定位;目标客户及需求; 目标客户在选择上由之前的买房解决居住、取暖及生活质量的改变，逐渐发展为对生活品质，身份象征，生活品味的要求，在解决了基本的住的问题后，要求所购产品要有更高更新的附加值； 基于家庭情况，大多数购房者的购买动机中体现对户型功能性的强烈诉求，要满足一家老小的不同需求，这也是三室户型在县城占主导的根本原因，购买两室户型多为婚房或养老用途。;第四部分 项目建议; 配套开发策略的制定是项目成功的关键 大规模开发的配套首先是用来展示生活方式、用来示范品质的，商业价值的培育期则相对较长，其利润在区域成熟前往往来自于对住宅价值的提升 大规模开发的配套一般分为三个级次，不同级次配套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同 因此，在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题至关重要，在某种程度上配套开发策略的选择决定着项目的成败 ;资源价值、可持续发展、动态选择 大规模开发必须在规划设计上必须体现出项目的独特价值——项目核心能力，这种核心能力往往与项目独特的资源相连，从而保证项目的可持续发展。 在产品的分期设计中应兼顾不同时期市场竞争和客户群的变化，从规划上确保项目持续竞争优势;前瞻性、资源分配、规划价值 大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是区域规划的前瞻性、先进性，预测重于当前的竞争，解决方案应是系统的、框架性的、弹性的。 大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏、前瞻性视野和市场预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。组团之间要有差异，有提升，给消费者理由。 以财务目标为核心制定开发节奏和时序，首先明确在公司的整体布局中项目承担的责任，为完成财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产品线和配套在不同开发阶段的作用。 ; 区域营销、强势 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须