2011年东莞皇马郦宫整何传播提案.pdf

皇马郦宫整合传播提案 道里广告（深圳） 我们面临的核心任务？ 1、如何在竞争日益激烈的东莞市场中，又要从资金 回笼需求出发形成产品快销？ 2、如何在众多城市豪宅项目中建立我们项目的豪宅 形象？ 项目基本参数： 建筑面积： 45万平米 产品规划：别墅+高层洋房+ 少量公寓 配套：皇马艺术会所、点状商业、酒店、幼儿园等 园林：点式私密园林 户型：140～180的中大户型；270～330平层大户 一个大问题？ 消费者冲着什么非要来买我们项目？ 卖资源？ 虽然北有黄旗山/公园和高尔夫球场，南有同沙生态 公园，但前面看到的只有自然山体，后者太远； 卖城市位置？ 有比我们位置更好、交通更方便的 卖城市豪宅概念？ 基本上所有不错的项目都在喊豪宅 【 首先 从市场/竞争出发】 东莞四大豪宅版块优势评析 城 市 资 源 水濂湖板块 黄旗山板块 自然资源 横岗水库板块 松山湖板块 谁都知道东莞的四大豪宅版块：水濂湖板块和横岗水库板块 都拥有不错的自然资源，但城市资源欠佳；松山湖版块太偏 远；黄旗山板块，既拥有优越的自然景观又拥有成熟的城市 资源；因此，本案同处黄旗山板块的项目将是我们最大的竞 争对手 而位于同沙水库南和麒麟山的万科麓湖别墅，虽远离城市但 自然资源比较突出，且在推广线主要集中东莞市区客群，因 此也是我们需考虑的竞争对手 东方华府 光大天骄峰景 花样年君山 光大天骄御峰 本案 万科麓湖别墅 别墅类PK：本案VS万科麓湖 总占地面：14.67万平米 概况 总建面：8.69万平米，376户 联排（17%）+双拼（74.5%）+独栋 产品 （8.5%）；180-350 ㎡ 均价 均价18000元/㎡ 定位 山水纯别墅 主力客群 大岭山本地为主 明年供应 少量余货 拥有山湖资源，属于资源型 在推广上强调自我的占有（一己之欲） 强大品牌影响力 偏远，主要卖给大内岭山本地客 但推广集中于市区，对本案构成一定影响 因此，将分流部分别墅产品客户 城市类PK：本案VS富盈东方华府 占地13.4万平米，总建面37万平米， 概况 1629户 高层+写字楼+公寓，280平以上五 产品 房、150平三四房等三种户型