2012年10月8日株洲学府为港湾系列项目营销推广与策划思路.doc

第  PAGE 108 页 共 106页 学府港湾系列项目 营销推广与策划思路 （博翰商业·2012年10月8日） 宏观分析 1 客户分析 2 形象定位 产品分析 3 2 7 4 目 录 5 价格建议 6 8 营销策略 阶段执行 推广预算 第一部分 宏观分析 详见下文： 《2012年株洲房地产市场上半年报告》 湘银集团·博翰商业 （2012年8月18日编写） CPI：消费者物价指数；PPI：生产者物价指数 房地产调控政策补充——2012年7月 时 间发布部门政策内容7月1日国土资源部《闲置土地处置办法》——新“办法”闲置土地处置程序更加完善，增加了闲置土地认定的环节和方式；二是完善了征缴土地闲置费和无偿收回土地使用权的程序，并细化了具体的启动和操作程序；三是明确了土地使用者申请听证和复议、诉讼的权利。7月6日中国银行央行：下调金融机构人民币存贷款基准利率——中国人民银行宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行同时宣布，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。7月7日住建城乡 建设部《公共租赁住房管理办法》——本地及外来人员均可申请公共租赁住房。公共租赁住房可以通过新建、改建、保障的居民住进保障房，确保保障房公平分配收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。《办法》明确，公共租赁住房的租金标准应当按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定，并定期调整。7月12日国务院国务院：有条件免征农贸市场房产税和土地使用税——国务院总理温家宝11日主持召开国务院常务会议，研究部署深化流通体制改革加快流通产业发展，在一定期限内免征农产品批发市场、农贸市场城镇土地使用税和房产税。将免征蔬菜流通环节增值积极推进营业税改征增值税试点。7月21日《深圳市住房保障制度改革纲要》——将建立“保障房内部流转(或称封闭运作)机制”，建立经适房封闭运行机制，新购买的经适房确需转让的，由经适房所在区县住房管理部门回购，重新出售给申请轮候的家庭。7月24日保监会保监会下发通知:险企禁用“养老地产”建商品房——《通知》规定，保险公司投资股权或者不动产，不再执行上一年度盈利的规定；此外，对上一年度净资产的基本要求，均调整为1亿元人民币。 房地产调控政策补充——2012年8月 时 间发布部门政策内容8月1日株洲市住房公积金《株洲市住房公积金贷款按月对冲还贷办法》——“按月对冲还贷业务”使用住房公积金提取还贷，还可以这样操作：在不改变还贷方式的前提下，按月从其个人住房公积金账户中提取公积金归还当月住房公积金贷款本息，不足部分由银行补扣。8月19日股份制 商业银行股份制商业银行放贷利率最低8折优惠——个人住房贷款利率差异化定价的原则：对于记录良好的VIP客户，在购买首套住房时，提供最低为基准利率0.8倍的优惠。8月27日株洲市委办市政府办《关于促进全市经济快速发展的若干实施意见》——对株洲房地产市场健康发展提出新要求，首先要加快保障性住房建设，确保全面完成保障性住房建设任务。同时支持中低价位中小套型普通住房建设，落实国家首套住房信贷政策，对享受首套普通住房政策的居民在首付比例贷款利率上予以优惠。8月29日湖南省国土资源厅《关于开展征地拆迁专项检查的通知》——《通知》明确，对于已实施完成但存在信访问题或违法违规案件的征地拆迁项目，将检查信访事项的核实处理情况，案件办理结果等。对于正在实施的征地拆迁项目，将重点检查补偿安置是否合理，程序是否合法合规，信息是否公开，群众是否知情等。各市（州）国土资源局要采取有效措施，对所辖县（市、区）的检查情况进行核查，确保检查结果的真实性、准确性。各县促使征地拆迁信访下降，违法征地拆迁多发频发势头得到遏制，进一步防范不稳定风险。9月12日住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》——对于按期拆除的违法建设，将不予罚款，逾期不拆除的，要强制拆除，不能拆除的，要没收实物或违法收入，并处工程造价10%以下罚款。9月13日商业银行银行首套房贷利率优惠取消——近期包括工行、建行、农行等在内的多家商业银行已取消首套房贷8.5折贷款利率优惠，部分银行甚至将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。未来商业银行上调首套房利率是大势所趋，此举对部分刚需购房者造成冲击   以下两大篇章分别阐述 学府港湾一期与A1地块项目 注:学府港湾二期缺乏资料,