2012年2月常德三一翡翠为湾2012年营销策略方案.ppt

三一翡翠湾2012年营销策略方案;报 告 体 系 Report system;通过和开发商的沟通，对于翡翠湾2012年的营销目标有初步的认知。;报 告 体 系 Report system;宏观市场：全国70城市房价环比全面停涨，国家统计局发布2012年1月房价数据显示，70个大中城市新建商品房（不含保障性住房）价格环比全面停涨，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。;宏观市场：2011年1月26日开始，房地产从为全面打压楼市高价运行发展为重点；逐步从下调存款准备金率，满足首次购房家庭的贷款需求，重心转移到抑制投资投机需求，支持首次置业。;时间;宏观市场分析小结： 各大城市楼市价格全面停涨，宏观调控效果显现，地级市房价普遍停涨，但价格并未大幅跳水。 支持刚需购房措施稳步释放，对刚需为主的地级市促进作用更大。;常德市位于湖南省西北部，扼守“黔川咽喉，云贵门户”。 在2009年通过的《湖南省3+5城市群城镇体系规划(纲要)》(2009—2030)中明确提到，以长沙为中心，构建“长株潭都市区”，打造3+5城市群的核心。 外围以常德、岳阳、衡阳为核心，整合周边县(市)城区，发展3个城市圈。其中，以常德为中心、轴线带动的城市圈。;2010年时间湖南人口分布情况;;2011年1-10月城区土地市场成交情况;项目;常德市场：2011年1-10月销售总金额完成27亿元，同比增长了13.46%，典型的量跌价升；从目前常德在售楼盘价格来看，素质较好楼盘维持在5000元/平米左右。;联道观点;竞争市场;项目名称; 户型;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;竞争市场分析小结： 竞争市场情况;报 告 体 系 Report system;柳叶湖生态休闲区;项目分析：项目紧邻芷兰实验中学、柳叶湖汽车站、常德人事局，常德电力局，常德英语学校，常德十一中等，周边就学、市政配套齐全，离常德核心城区仅十分钟车程。;项目分析：项目地处柳叶湖、穿紫河、姻缘河交汇处，自然景观丰富是最大特色。;项目分析：三一翡翠湾项目开发商常德竹胜园置业，隶属与“中国顶级企业”三一集团旗下的地产旗舰。知名品牌影响力，使得区域内所有开发商望其项背。;项目分析：项目一期四至，多以小型的、农民房老社区为主，缺乏新建大规模社区，周边多个地块有待开发。紫缘路与;项目分析：241亩占地，2.4的容积率，35%的绿化率，使得项目拥有宽大的休闲、生活区域，较好的居住生活条件。加之3万平米的综合商业和3000平米的国际双语幼儿园，使得未来项目走教育线路具备了先天的条件。;项目分析：户型主打产以三房为主，产品设计中规中矩，高层户型缺乏竞争性十分突出的N+1产品。;项目分析：洋房产品赠送面积大（花园等），设计亮点凸出（退台），采光、通风、采光效果好。;项目分析：前期推广核心是立足高端，主要推广投放集中在高端活动、五块户外、报纸、短信等综合性媒体为主。;项目分析：项目展示现场在常德市场属于高端，尤以样板房、围墙、名贵树种、西班牙异域风格最为突出。;项目分析：由于市场的变化导致项目前期蓄客中观望客户比重十分大，在有其他项目N+1产品、更为奢华的现场展示、更为前卫的营销展示冲击下，诚意客户更少。;项目分析：SWOT分析认为，项目必须针对竞争情况和市场出现的项目情况，扬长而避短，发挥优势弥补劣势，抓住机遇方能突破。;项目分析小结： 项目展示属于前列，为何客户诚意度不高？ 项目产品属于稀缺，为何客户诚意度不高？ 项目推广动作高端，为何客户诚意度不高？ 项目区位是为优越，为何客户诚意度不高？ 项目三一品牌突出，为何客户诚意度不高？;美景四月天;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;竞争回顾：典型项目营销PK——各大项目营销推广手段均有见地，本案手法最具特色，活动影响力十分大，也吸引了众多客户。;项目名称;竞争回顾分析小结： 本项目在综合竞争中应处于排头兵的位置。 最突出的、算得上对手的项目为公园世家。 公园世家无论是产品还是展示层面略强于本项目。 如何把公园世家比下去？现代豪宅与特色豪宅之争。 “人无我有，人有我优”依然是竞争策略的关键。;40% 常德级返乡人士;购房客群信息获取及接受价格情况;客户访谈;客户分析小结： 项目如何对位这部分客群，取得有效的市场占位？ 客户所在区域分散，主力购买客群主要集中在特定职业段。 ;;成功经验1;成功经验2;成功经验3;优势规划;该项目地处偏远，周边各项配套严重匮乏，硬伤明显突出。;方法1;方法3;大品牌;案例借鉴：光大锦绣山河的成功;案例借