2012年3月12日西安市阎为良区2012年度价格体系策略及营销策略.docVIP

PAGE  PAGE 15 蓝天聚宝城2012年度价格体系策略 及营销策略 尊敬的公司领导： 为了完成公司下达的2012年蓝天聚宝城销售回款任务，更加科学、准确地制定价格体系，实现公司利益最大化，同时确保项目一期产品价格与当前阎良房地产市场上同类、同档次产品总体价格相吻合，保证本项目产品性价比优势，现结合蓝天聚宝城项目自身情况制定2012年度价格体系策略和营销策略。 第一部分：项目年度价格体系策略： 项目资源分析 蓝天聚宝城项目一期住宅总销售面积70279㎡，共11栋楼：其中1#楼、2#楼、3#楼、5#楼为6层的多层产品；6#楼为9层的小高层产品；12#楼为7层的多层；13#楼、15#楼、16#楼、17#楼、18#楼为16层的高层产品。 1.住宅：总户数650套，销售面积70279㎡。 1.1户型分类 户型套数（套）单户面积（㎡）销售面积（㎡）总面积百分比（%）套型A6692.3860978.7%两室两厅两卫B36123.4144436.3%三室两厅两卫B1140115.191612722.9%三室两厅两卫D24131.7831634.5%三室两厅两卫D114090.651269118.1%两室两厅一卫E64115.04736310.5%三室两厅两卫E156119.1966759.5%三室两厅两卫F688.275300.8%两室两厅一卫G6115.886951%三室两厅两卫K156120.1672610.4%三室两厅两卫K256103.0557718.2%三室两厅一卫1.2套型配比 套型套数（套）比例两室两厅21232.6%三室两厅一卫568.6%三室两厅两卫38258.8%合计650100%1.3产品分析 高层476套，约占总资源的 73.2%（按照套数计算），是主力型销售产品。从户型结构上看，集中于13#楼、15#楼、16#楼、17#楼、18#楼，包括三室二厅、两室两厅，是当前销售的主要任务。高层产品的销售不仅是12年的营销重点，也直接关系到后期项目运??的整体成败。 户型AB1D1E1K1K2总计套数28套140套140套56套56套56套小高层36套，约占总资源的5.5% ，是优质型销售产品。从户型结构上看，B户型集中在6#楼，为三室两厅两卫。 多层138套，约占总资源的21.2%，是稀缺型销售产品。从户型结构上看，集中在1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、12#楼，包括三室两厅、两室两厅。 户型 ADEFG总计套数 38套 24套 64套 6套 6套2.商铺:总预售面积约 ㎡，预计销售额待定。 一层铺面：可售面积约 ㎡，销售额待定。 二层商铺: 可售面积约 ㎡，销售额待定。 二、项目2012年度销售回款计划表 项目本年度销售周期为8个月，销售任务为3300万元，回款任务为1815万元。 时间节点住宅销售额（万元）住宅回款额（元）5月200万110万6月250万137.5万7月300万165万8月350万192.5万9月550万302.5万10月600万330万11月550万302.5万12月500万275万合计 3300万1815万周边竞争项目价格水平及扫描 1、目前阎良市场在售项目情况分析表 竞争项目公园道一号华宇理想城阳光里曲湾丽都碧水蓝庭产品公布均价（元/㎡）3500380042004200--45003700实际成交价（元/㎡）3350不详3800不详3200 2. 分区域价格走势分析 区域均价（元/㎡）东区3300—4100西区2900—3500南区3500—3900北区3300—3700中区40003. 2011年楼盘销售情况（见表） 总建筑 面积在建面积在建套数已售面积已售套数1-9月总 备案面积1-9住宅 备案面积备案 均价1814320 ㎡226038.49㎡2501 套216546.74 ㎡1170 套230000 ㎡190000 ㎡3700 元 / ㎡ 4. 目前项目情况 蓝天聚宝城项目位处尚未成熟地区，位置距离主城区较远，周边缺少完善的生活和商业配套，其销售价格只能以市场竞争项目的价格作为参照。从阎良区宏观环境及前期的市调结果分析，客户对市场仍持观望态度，住宅的价格不