世联2012年东莞丰泰旗晌绿洲营销总纲.ppt

丰泰·旗山绿洲 ——2012年营销总纲;版权声明;目标共识1;2012年丰泰品牌提升年;报告提纲;一;市场回顾;东莞洋房市场的供应集中放量在2011年下半年，城区洋房市场竞争较大。;洋房市场;3;2011年别墅市场，上半年具备较低的市场热度，下半年别墅的市场热度较高，供应量增加较大； 2011年东莞别墅市场供应相对较少，且均匀分布各区域，市场供小于求，别墅市场相对火爆。;2011年项目销售总结：旗山绿洲共销售28套，累计实现销售金额1854万元，实现销售毛坯均价约7160元/平米。（数据截至2012年01月05日）;目前成交客户主要客源集中在东城、寮步，少部分周边城区和镇区客户； 客户的年龄大部分集中在28-35岁之间； 客户对项目主要的认知途径是朋友介绍、户外广告、居住在附近； 客户的主要职业为个体经商户（小商小贩），其次为企业职员。 客户个人的月收入平均水平在8000元以上，家庭月收??在10000元以上； 大部分客户属于首次置业，80%的客户置业目的为自住，仅有少部分客户用于投资。;案名：丰泰城3区;2011年项目在经历了数次形象改变提升，在宣传推广方面是以大众推广渠道为主； 准确的找到客户，更直接的传递项目情况，2012年宣传推广维持大众推广的同时，还需增加小众推广渠道，点对点的传递项目信息。;暖场活动;所推售产品抓住了片区市场的空白，抢先迎合市场需求，蓄客阶段启动后借助黄旗山传统豪宅版块的影响力进行形象推广，以提升项目形象调性，促进客户上门及成交； 营销推广的力度较强，媒体投放具有一系列的连贯性，主要为快速有效树立项目市场的认知度及关注度； 活动主要为中小型的暖场活动，增加现场的暖场气氛，但是从蓄客到开盘阶段缺乏大型事件或活动营销的影响力。;2011年营销总结;;项目所处区域优势有哪些？ 如何整合区域价值？ 如何提升核心竞争点，以增强项目驱动力？;政府四位一体规划中寮步与东城的连接带。 片区未来土地供应量较大，将成为开发热点区域。 未来新城区发展中的中心和核心地位;;;区域价值三：汇聚城市成熟配套，居住氛围浓厚，未来将成为东莞城市发展的“聚宝盆”，本区域将直接受其强力辐射;;;区域价值 有条件再上一台阶！;产品驱动攻略;;;;;项目核心价值点小结：;旗山绿洲面临的战略问题;2012年整体战略方向;;洋房2012目标梳理;2012年洋房可售货量盘点;分批;洋房推货户型配比;天骄峰景 君山 东方华府 星河传说 新世纪星城 映月明轩;属性;区域洋房销售情况;项目所处片区洋房单价属于该面积段市场标杆，在产品价格方面处于竞争劣势；;达成目标的途径;1.形象策略;2.洋房推售策略;在售剩余单位以丰泰品牌回馈名义进行销售，重新定位2栋入市价格，累积成交客户群体，奠定洋房销售基础，撬动洋房被动销售局面。;4.活动策略;;;;;;;客户量需求：2012年350套销售目标，保证3500批的客户量，成为完成年度目标的关键；;丰泰城业主、丰泰集团旗下业主;立足本地客户，逐步渗透深圳客户;6.附加值提升;7.展示提升;车库大堂打造要点： 功能设置： ——电梯厅（连接等候区，配沙发供客户及家人短暂休憩）； ——休息等候区； ——大堂外泊车区； 安全： ——大堂外设置门栋机、大堂设置门禁系统，若有消防通道门，则消防通道门也要设置门禁系统； ——设置烟感及温感报警系统； 品质感： ——每栋均需设置车库大堂； ——车库大堂外设置阳光水幕墙，并配绿植； ——车库大堂与大堂统一设计 ——所有管井、消防通道门、消防栓等均采用隐形设计；;鹅卵石铺装的车行路面;5栋一楼大堂打造;;5栋楼王中心位置样板房装修;;;松山湖;属性;别墅市场小结;2012年5月达到预售条件40套;分批;别墅市场站位;高形象站位，通过活动起势撬动市场，完美现场展示体现项目品质感。;产品形象;提炼差异价值确定项目形象;城市的、稀缺的、顶级的、贵气的　　　　　　　　　　　;案名建议;2.活动策略;;3.推广策略;4.别墅推售策略;5.客户资源拓展;注意细节1——关系客户仅享有集团给予额外优惠折扣，不享有保留房号权利；;执行时间： 3月—4月持续进行。 累积客户：120批;执行时间： 3月—4月持续进行。 累积客户：40批;客户拓展渠道汇总： 1、酒店展场客户拓展 2、丰泰集团关系户 3、世联资源call客 4、合作单位及区域企事业单位拓展;项目入口及样板区;物业服务：体现奢侈尊贵的精细化;销售中心：增加客户的可参与性;样板房：合理布局样板房及风格设计，充分利用地下室空间，打造高贵独特的样板展示;隔离噪音景观带;地上停车场;人工水系打造，提升项目现场景观面积档次感;主入口处理方式： 采用原生花岗岩作为项目