大连中益国际家居广场衔目整合营销方案调整报告.ppt

;八、商铺定价及价格策略 九、项目推广及策略 十、推广核心 十一、项目的内部认购 十二、VIP操作流程（认购） 十三、项目招商及运营管理 十四、预警分析 ;2010中益创领大连商铺掘金时代; “营销不是以精明的方式去兜售自己的产品或服务，而是一门创造真正客户价值的艺术” ——菲利普?科特勒(Dr. Philip Kotler);一、营销的基本规则 营销一定是企业想改变或迎合目标受众的消费习惯，产品才有销售机会。 商业地产项目首先要了解目标受众内在需求的改变，然后根据这种改变把产品打扮成目标受众想要的样子，然后就能吸引目标受众。 产品要想赢得目标受众，就要明白先修炼自己，然后才能引导和抓住目标受众。 机会来源于目标受众的行为，而要赢得目标受众的行为来源于自己正确的行为。;二、项目是平台，营销是演戏 营销就像演戏一样，导演是后台的，模特是前台的。拍电影不看导演水平如何，单看票房的收入有多高。常言说“内行看门道，外行看热闹”，问题是看热闹的决定了什么产品受欢迎。所以，在营销中间理解目标受众的视角很重要。 产品的优良设计和正确的推广都是基础，很重要，但不卖钱，但产品要卖得好就看项目的操盘者是不是很好地把握住了目标受众的心态。 ;三、营销的核心 目标受众看热闹是有模式的。 营销要明白目标受众，目标受众都是先看热闹的，企业就要想办法吸引目标受众的注意力，但仅仅吸引注意力还不能卖东西。有了兴趣以后，目标受众心里就要盘算一下，这个盘算就是购买的理由。 给目标受众的理由不要多，一个就够了。 最后，让目标受众产生尊重感。 如果从这三个层次来满足目标受众的需求，就是一个成功的营销。;我们项目首要解决的核心问题： 首先，4万平米商业街产权商铺的迅速销售 其次，13万平米展厅销售客户的积累 再次，4万平米公寓销售的客户积累 6月中下旬商业街内部认购， 7月中下旬项目开盘， ;我们要做什么？我们客户是谁？在哪里？他们有什么样的特征?如何锁定！ 我们用什么来征服投资者？ 我们通过何方式及营销推广策略来引起市场关注，占领市场！吸引投资者青睐。;我们的项目做什么？;乘势而上 全面升级 现陶瓷城面积17万平方米，1200余家商户，经营着二十大类， 年销售额十亿元以上 金州（中益）陶瓷建材批发市场;60万平米东北家居建材博览交易中心 城市资本时代的家居商业领航者 ;大连家居建材行业竞争加剧 国内顶级家居建材巨头进驻大连——红星美凯龙、居然之家 国际家居进驻大连——宜家家居 北部经济增长的预期防范因素 居民生活水平升级、家居建材商业升级调整 ;项目地段原先的家居建材业现状;项目原有家居建材业商业现状;本项目总体功能定位：是集家居、建材、展示交易、商务办公、服务、居住、餐饮、休闲娱乐于一体的商业综合体;中益国际.家居MALL;家居建材购物广场——居然之家主力店 家居建材商业街区——装饰建材街区 ——临街店铺+旗舰店 家居建材办公区——总部大厦（酒店式公寓) 家居建材配套区——办公、餐饮、生活超市配套区;我们的客户是谁？;定位原则：找到目标消费者的真实需求，锁定项目的各层次目标客户群。 定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总 分析得到 不同消费群的构成。;目标客户群可划分为： 消费目标客户 群针对中益家居MALL本身的氛围与形象，以及服务的质量丰富与否，独特与否，吸引而来的人流就是顾客，终端消费者。 购铺目标客户群 购买中益家居MALL店铺来投资和自营，并利用出租和经营来收益的。 经营目标客户群 租赁中益家居MALL店铺来经营的主力店、行业店和专卖店，即商家。;客群的基础与支撑;消费目标客户群描述;消费目标客层定位： 全客层（各楼层、各业态、功能区的目标客层定位见分区定位） 中益家居MALL强大的功能组合所提供的服务能力也具备服务所有消费者的能力。;投资自营型。 即投资者购买商铺产权后，自己经营。 既是投资者，又是经营者。; 投资自租型 即投资购买商铺，但投资者自己不经营，由投资者自己或委托管理公司租赁，投资者坐收租金。 此类投资者可以在各楼层各功能区选择商铺，商业地产项目在商铺销售过程中应按业态规划及楼层功能区销控。 ; 投机炒铺型 即投资购买商铺，投资者不经营，只是看好项目价值，适时出手变现或未到正式签约时，将所购商铺转让。; 投资返租型 对只投资购买商铺，不参与经营的购买者，按投资双方约定的回报率计算租金返还给投资者。 ; 投资待定型 投资者购买商铺，但投资者对自己的经营方式和经营品类还不确定；是自己经营，还是返租给商业管理公司或自己租赁给他人，均不能确定，若有经营者租赁对促进其购买。;;客户描述;;