湖南凤凰翡翠城项目整涛定位与产品完善建议报告.ppt

打造湘西旅游休闲地产示范区   ——翡翠城项目整体定位与产品完善报告;目 录;一、项目背景;凤凰——边城传说;沱江—凤凰母亲河;凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用;本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。;项目周边建筑;项目地块的交通区位优势明显、通达性较好;凤凰旅游产业纵深发展的 “抓手”;二、项目发展方向;但发展方向不符合项目自身的价值属性;凤凰普通房地产项目;;也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值;市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间;凤凰县崇文房地产开发公司作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象;项目本身的价值属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求;在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读翡翠城项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究。;我们从以下思路展开本项目的研究;凤凰因其独特的人文资源和一定的自然资源使其成为国内外知名旅游目的地城市;旅游业是凤凰乃至湘西州的支柱产业;凤凰游客停留时间短、人均消费低两大特点;以文化旅游为主导，着力打造国际旅游目的地。 ;随着凤凰的城市化进程，本案是城市“东征”纵深发展的枢纽;棉寨旅游服务休闲区——城市纵深发展枢纽区;我们研究了国内部分案例，按照驱动因素总结出四种模式;单一的观光功能造成游客的过路游，不利于旅游产业的发展。;度假;启示之三：逐渐由相对独立的旅游地转向城市的主要功能区，成为城市居民活动的空间载体;新加坡河两岸——观光型旅游区转变为浓缩城市文化、生活的主要功能空间;参考以人文资源驱动为主的旅游地产发展的内在逻辑，分析沱江风光带的发展状况;凤凰古城经过十几年的开发建设，已经形成自身特色凤凰城区旅游主要集中在古城和沱江风光带;写生基地：众多多艺术院校学子采风之地。;但各功能相对独立和封闭，缺乏整合，没有形成相互支???的产业链;随着凤凰的建设逐渐完善，游客数量、旅游收入、从业人员等各项指标在不断攀升;但区域活力明显不足;城市基础设施建设不断发展;凤凰县在国内国际的知名度不断提高;但居民+游客对沱江缺乏归属感;作为城市纵深发展的枢纽，本项目必须站在全局的高度， 提升本案的旅游价值和寻求发展方向！;三、项目主题定位;作为城市旅游纵深发展的节点，本项目承担三大使命;我们通过研究类似区域成功案例，寻求区域成功运营的关键绩效指标;青岛?八大关景区以建筑的人文故事作为主线穿插整个区域;景区与城市完全融合，为市民了提供一个完全开敞的公共空间;日本豪斯登堡是日本利用与荷兰的文化渊源，学习荷兰人的建国精神而打造的文化区;豪斯登堡在城市建设、娱乐设施等方面均营造1７世纪的荷兰城镇风貌;上海?泰晤士小镇——纯粹英伦风貌的风情展示区;人文元素自然融合到各个细节，原汁原味的英伦风情一览无遗;多元化功能复合增强区域的活力;新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心;D;新天地街区式商业主要以石库门建筑表现手法。;新天地集中式商业—现代建筑为表现手法。;新天地街区业态分布和组成;通过上述案例研究，总结出成功打造复合旅游地产的KPI体系;从中得出本项目发展的关键词：人文主线、开放、多元化;; 我们从城市和湘西的角度来寻找城市的文化和城市的“故事”。我们发现，强势的湘西文化之余，诸多因子在暗示着另外的一种风情！;湘西文化作为凤凰的主流文化有诸多的载体，已经得到非常充分的阐释。;湘西文化在凤凰古城已经得到很好的挖掘和演绎。;是怎样一股力量让我们砰然心动！;是爱情的气息已经在城市中弥漫， 凤凰需要这样的文化载体;我们选择湘西文化和爱情文化的融和，提升项目价值。;项目需要用这些元素，以空间开放和多元化为前提来讲述一个文化交流历程的“故事”;项目定位 以沱江优越的人文与自然资源为基础，以凤凰城市化发展为依托，以营造区域活力为驱动力，打造中国首个以讲述湘西文化和爱情文化交融为核心，功能复合的文化旅游示范区。;项目提升沱江的区域价值 沱江提升凤凰城市价值;关键词：浪漫、爱情、开放、多元化;充满 文化气息的;关键词：主题、街区;多元化;我们的文化主题如何落地？ 我们选择的这些文化元素如何排列？ 开放和活力的区域构想如何得以体现？;针对这些元素如何布局，在整体定位的指导下，我们有以下三个层面的综合考虑; 四、项目产品规划设计完善方案;*;项目用地指标;总建筑面积（㎡）;规划原则： 原则一：区域公共空间分等级设计，实现完全开放、连续开放的空间布局。 原则二：不设立区域的封闭边界，通过多级路网设置，形成连续的开放空间。