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香森平价商城整体营销肺案
深圳鼎铭投资策划 “香森”商场策划案
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香森(仓储式)平价商城
(暂定名)
整体营销计划书
单 位:深圳鼎铭投资策划有限公司
策 划:“香森丽园”项目组
时 间:2004年10月25日
前 言
柳州商业地产近年发展得很快,区域商业与城市商业齐头并进,各种综合市场、商贸城、商厦、商业港等相继建成开业,目前在建的也有好几个项目。据有关资料显示,柳州市商业地产的发展速度已超过城市发展速度,存在一定的结构性失衡。
香森(仓储式)平价商城是香森丽园的配套项目,有部分商铺临街,大多为内铺。从目前情况看,香森(仓储式)平价商城没有进行合理的商业定位,只作一般的街铺销售,致使销售和招商存在相当的难度,要做好商铺的销售和招商工作,关键的问题是项目商业定位是否准确,企划工作是否到位。为做好商铺销售和招商工作,有必要重新对柳州商业市场进行调研和评估,以便使项目做到定位精准。
香森(仓储式)平价商城商铺销售计划
一、项目当前情况:
1、项目总面积:约3971.79㎡
总商铺数量:151间
已 销 售:60间
未 销 售:91间
香森(仓储式)平价商城可作为专业市场进行开发,商业定位应在项目建设前进行规划。铺面为简单装修,市场没有进行过合理的商业业态规划,目前已有零星的副食品、百货行业进驻。
2、当前商铺价格:
外铺:1.3万元/㎡(已售完)
内铺:0.62—0.9万元/㎡
二、项目现阶段销售计划
1、价格策略:
项目所处交叉路口高架桥建设很快,今年12月底即可通车,对商铺销售及开业负面影响不是很大。商铺销售不大理想的原因,除商铺销售推广力度不够外,商铺价格定为是否偏高,有待重新调研,但从市场反馈的信息来看,单价是有所偏高。
专业市场的商铺销售一般采取两种价格策略,为保障开业旺市,对业主经营户一般采取比较优惠的价格,以提高市场业主经营户的比例,而对投资客则采取高门槛。建议本项目也采取此种策略,依据当前的价格水平,在折扣???体现出来。
建议经营户购铺打9.5折或更优惠。
投资客购铺不打折,但可为其包租1—2年。
2、销售策略:
建议采取多种形式的促销手段:(供参考)
(1)旺市促销售:先开业,做旺市场再销售
(2)折扣促销:分别对待经营户和投资客,对经营户采取折扣策略
(3)活动促销:
(4)制定比较有说服力的投资分析计划:
(5)购铺返还租金:即包租1-2年
(6)征募商铺销售导购员……
3、销售时机:
地产销售受政策因素影响比较大,项目开发注重短平快操作,忌违拖泥带水。柳州目前在售商业地产项目有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地、江南明珠、阳光购物广场、地王大厦、欧亚城市广场等几个楼盘,有的已开业,有的正在热销之中,市场竞争激烈,销售压力很大。
年冬已至,这是地产销售的黄金季节,各地产商正加大力度推行各种促销活动。香森丽园项目已进入尾盘,商铺销售还剩92间,采取平推,估计销售周期会很长,明年三、四月也不一定能销完,建议利用年冬进行一次集中推盘,争取一次售完。
按照目前情况,销售和招商越往后拖对项目越不利。本公司认为销售时机在11月下旬比较合适,一边销售一边交付装修,争取市场在今年元旦开业,让各经营户春节之前都能赚一把。
4、销售预测
若果能按照商城招商计划进行招商,商场在春节前旺市应该没有问题。商城提前旺市,必将大大推动商铺销售。招商工作顺利的话,估计春节之前商铺销售能够杀青。
5、销售计划:
(1)所推物业:91间商铺
(2)预约时间:11月1日—12月10日(共40天)
(3)开盘时间:12月11日(星期六)
(4)开盘方案:(略)
香森(仓储式)平价商城招商计划
一、商业策划:
市场调研
通过几天市调,发现柳州市场商业基础比较好,集约化程度也很高,市场发育比较成熟。目前已经开发或正在开发的商业楼盘有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地等十几个楼盘,从目前的市场饱和度看,未来几年柳州市的城市商业竞争将会十分激烈。
与项目定位相近的市场调查情况为:白云市场为日用百货、副食品批发市场,总摊位数在232多间,月租金为28元/㎡,市场不饱和,有走下坡路倾向;飞鹅市场、新时代商业港为服装批零市场,服装总铺位为3810间,以批零服装、皮具箱包、鞋帽为主,一层租金在200—400元/㎡·月不等,大多每平方月租金在200元左右。上述市场装修美观,规划合理,市场发育比较成熟。
项目商业优势
香森(仓储式)平价商城五大商业优势
·地理位置优越
商城地处柳北区交通主干道胜利路和跃进路交汇处,把控着柳州市北大门,该地区人流、物流、车流量
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