第6章 土地价值拼葱吕估.docVIP

第六章 土地价值评估 本章学习目的 1.了解基准地价评估的概念和特征及其在社会经济中的作用。 2.理解城市基准地价的评估方法。 3.熟悉城市基准地价的评估步骤。 4.掌握基准地价系数修正法的应用过程和应用方法。 第一节 概述 本章的土地价值评估专指城市基准地价评估以及基于基准地价的城市土地价值评估，即宗地价值评估，涉及的城市用地包括住宅用地、商业用地和工业用地等。 一、基准地价的概念和特点 基准地价是指在宗地评估的基础上，按照土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。一般情况下，我们都指的是城市的基准地价。 济南市基准地价情况表用途商业用地住宅用地工业用地地级级别/时间2007年2011年2007年2011年2007年2011年Ⅰ450061913120410418501900Ⅱ324546272120296714801467Ⅲ223035621690245310601081Ⅳ1850278413252078725749Ⅴ1560194311601671525592Ⅵ127016659701280415472Ⅶ9501369740968360375Ⅷ7551040530679215280Ⅸ510718435430基准地价具有以下几个方面的特点。 （一）基准地价是一种区域性的价格 基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常也有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。 （二）基准地价是一种分用途的价格 在同一个区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价和工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。目前，全国所完成评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。 （三）基准地价是一种加权平均价格 因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。 （四）基准地价是有限年期的价格 基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同。不同用途基准地价的年期也不同。一般而言，各用途基准地价的年期应以各用途的最高出让年期为准。就农地而言，目前还没有一个明文规定，一般取30年为农用地基准地价的年期。 （五）基准地价具有时效性 基准地价反映的只是一定时期的地价标准，为了保持基准地价的现实性，一般应每年或每两年对基准地价进行全面或局部调整，但事实上在中国的任何一个城市都做不到每年或者每两年进行一次调整。 （六）基准地价是一种控制性的价格 基准地价是国家调控土地市场的一种价格。不是市场的交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。 （七）基准地价是土地使用权价格。 （八）基准地价是单位土地面积的地价。 （九）基准地价不考虑土地权属、土地形状。 （十）基准地价不考虑目前情况下土地的剩余使用年限。 （十一）不同城市基准地价的分类方式和标准不一，其价格内涵的影响因素也有差异。 二、基准地价的作用 基准地价的作用主要表现在以下几个方面。 （一）具有政府公告作用 （二）宏观控制土地市场和地价的依据 基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势，它可以为政府制定土地市场管理措施提供依据。 （三）国家征收土地使用税的依据 根据国外经验，土地税都是从价计征。我国目前仍未达到这一步，土地使用税征收的税额偏低，不能体现土地收益的级差，不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价对合理征收土地使用税是非常重要的。 （四）引导土地资源在行业部门间的合理配置，调节土地利用 政府评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段，不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式，以促进土地有序流转，最终达到土地合理利用