2010年1月保利沈言市皇姑区文大路项目前期战略初案.ppt

保利沈阳市皇姑区文大路项目前期战略初案;辛勤耕耘的六年间，保利地产品牌知名度的不断提升中，收获了沈阳老百姓的良好口碑。在土地供应量充足，市场环境良好的沈阳市，保利地产完成了东北区域战略核心城市的基本布局。 2010年，保利地产将借助文大路项目（本案）及长青桥项目（康桥）进一步冲击普宅及别墅住宅市场，扩大沈阳市场份额，因此2010年也将是保利地产冲击沈阳第一地产运营商地位的关键一年。;2009年10月21日，集团控股子公司沈阳保利溪湖房地产开发有限公司通过挂牌方式取得位于沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村文大路五宗地块（宗地编号沈皇挂字[2009]002/003/004/005/006号，项目具体位置如下图1所示），成交总价48350.2291万元，土地出让面积429779.8平方米，容积率1.7，折合楼面价为562元/平，用地性质为商业、住宅。 ;总用地面积;公交配套：到达项目的公交车目前只有一条190路（皇姑屯火车站——环北家园），其余交通配套主要依赖项目东侧2.5公里的黄河大街上。 教育配套：临文大公路延线孙进技校、蒲公英实验幼儿园、沈师附中。 商业配套：无成熟大型的商业配套，文大公路两侧有低档网点，形成了一条简陋商业街。;本案作为继保利花园之后的又一百万平力作， 在产品品质、技术创新、服务水平等多个层面 考验着保利地产作为一个品牌国企的经营能力， 同时也在大盘运作能力、区域价值运营、 企业经营管理水平等方面为保利地产提出了不小的挑战。 这也是保利在沈阳普宅市场上如何能够赶超万科， 以城市价值运营者的身份缔造郊区经典大盘， 从而提升保利地产品牌美誉度的良好契机。;项目的大盘运营战略如何确立？ 项目的定位及核心价值体系如何构建？ 项目的产品策略与前期营销铺垫如何落实？;项目的大盘运营战略如何确立？;一期一个案名一套独立的推广思路，但每个案名又毫无关联，变成多个小盘的集合群;结论 / 作为擅长运筹帷幄的大品牌开发商，保利地产在沈阳保利花园这个项目上马失前蹄。能否正视保利花园项目的得与失、功与过，将关乎本案的成败。;全市百万平米竞品项目 主要分布在二环至三环周边;百万项目销售情况总结;交通路面;轰动营销 1、开盘前，在沈阳进行了几种的宣传投放，从报纸、电视、路旗、路牌、车体、公交站亭广告全方位轰炸，一段时间内满城尽是恒大绿洲。照成了一定的轰动效应 2、开盘当日邀请著名影视明星成龙，陈好等人到场，同样起到了较大的轰动效果。 实景样板区体验 开盘当日，样板区完成度达到了90%，其样板间的精装修展示让对精装修一致不感冒的沈阳市民眼前一亮;重金打造样板区 项目尚未销售，但实景样板区提前完成，目前已投入了8000万打造样板示范区 高调神秘的营销 保持高调神秘，入市之前，没有预约的情况下不接受任何参观 高端产品先入市 产品以相对高端的洋房与别墅先行入市，后期会开发多层、高层等产品;修建20万平市政环湖公园 水晶城销售一期的时候主要卖点是他的园林，开盘前将其园区内的市政环湖公园建设完毕。 20万平米湖景公园，12万平米纯水域面积，是其销售的强有力的销售道具之一 会所先行 其会所在一期进驻之后投入使用。若非开发商一期交房及集资房等问题的出现影响了开发商口碑，其销售应该比现在要好。; “巨无霸”的体量和产品的多元灵活性，既可以成为百万大盘的压倒性优势，同时也可以成为大盘运营的绊脚石甚至是坟墓。 项目前期配套先行，营销上高举高打是大盘前期运作的一大思路 盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，是本案必须避免的问题。;条件一：自身生活配套设施齐备。其中包括就医、求学以及生活必需品的购买等； 条件二：交通便利。国外之所以形成郊区化是因为地铁等公共交通特别发达； 条件三：具备集群效应。;大盘运作的四大原则;;阶段一：建国前，以老皇城脚下的沈河区、和平区为城市中心，大东、皇姑发展近代工业。 阶段二：建国至2001年，城市区域局限在浑河以北区域发展。铁西区成为工业城中的工业区。 阶段三：2002年十六大，城市版图快速扩展， 浑南新区、长白地区、于洪新城、铁西新区、沈北新区等区域相继发展起来 ;2006年2月，沈阳市政府首次公布了“四大发展空间”的较详细发展规划,总体可概括为 “东优、西进、南拓、北统”。;沈阳现阶段及未来几年主要发展金廊沿线，其中包括了五里河中央 商务区、浑南居住区、黄河大街沿线以及北部道义大学城。;产业布局不断优化，形成东西南北中各具特色的空间发展格局;●沈阳城市经历了长时间的缓慢发展阶段，近几年得以飞速扩展。 ●沈阳市制定的城市发展正在由中心向外围扩张。 ●沈阳市的产业布局明细，城市中心价值进一步提升，城市外围随着产业化的布局，其城市价值也为人们认可。 ●本案正处于北部金廊沿线，皇姑北部经济区内。