2011年3月太原雅冈瑞普项目定位提案.ppt

雅阁瑞普项目定位提案;Thinking;1992—2000年，太原写字楼市场随房地产市场起步而起步，产品主要以机关企事业单位办公楼出租及少量写字楼。 2000—2007年间，太原办公物业的开发规模和市场供应稳步增长，出个别典型项目外，大多数写字楼产品品质、价格较低。 2007年开始，住宅市场的火爆，压制了市场对写字楼的投资热情，2年多来，市场上新增写字楼产品供应较少。写字楼产品供应以商品写字楼存量及高新区写字楼市场存量为主。;太原写字楼分布主要有几个区域：府东、府西街CBD区域、南内环街IT办公区、并州路商务办公区、亲贤长风南部新区以及高新区。;太原写字楼产品特征;2008年6月-2009年8月太原市办公用房成交对比;太原市办公市场租金普遍较低，出租率较高;项目名称;办公市场供应现状;火炬创业大厦;*;太原写字楼物业调研小结;办公市场调研小结——市场机会;Thinking;首先认识一个问题。谁在买写字楼？;写字楼项目的客户特征;年龄;大专以上学历超高85％，他们的发展战略思想相当成熟，对现代商务理解深入，关注专业媒体，尤其是现代企业战略的资讯。 购买写字楼行为除了投资者外，主要是企业购买行为，因此客户泛指参与谈判者并拥有决策权的人士。如：董事长、总经理、副总、总经济师等。;思考一，中环商务区与长风商务区的未来能否与客户的需求匹配？;Thinking;紧邻主干道，建材家居、汽贸商业聚集区，部分景观资源，认知度高、现有品牌认知度较高，潜力巨大;广兴企业开发战略分析模型;广兴企业开发战略;Thinking;在大太原，多中心战略思路指引下，长风商务区已经实现了跳跃式的发展，然而汾西长风商务区的成熟度仍不够高。;未来长风商务区的房地产市场机会点;Thinking;项目四至：项目可达性很好，处于新晋祠路与旧晋祠路交叉口，金三角地带，北通南内环，南离长风街也不远，交通便利。;地块资源条件综合分析;太原写字楼市场出现“倒挂”现象，住宅卖得比写字楼还贵，这种现象目前依然存在 政府政策对房地产的调控直接导致银行收缩银根，提高对房地产投资的贷款门槛； 高新区写字楼市场活跃，认知度的提高对本项目造成排挤;Thinking;写字楼需求面积统计;投资客;LOAD;;1、中心区的资源整合优势 2、小型智能工作空间 3、低总价进驻门槛 4、全新的企业办公形象;Thinking;先来看看客户在意的是什么？;分值越高越不重要;区域知名度置业者选定置业片区的主要指标，公司所在位置能否很快被客户认知。 其次是交通便利度，是否方便公司的业务。;分值越高越不重要;分值越高越不重要;安家对“生态写字楼”的理解;传统写字楼与生态写字楼的优劣势对比：;提出问题： 我们考虑到了企业的办公需求,而他们的高管人才的住房需求是什么样呢？企业如何能留住人才呢？;*;*;LOFT公寓：是一种两层层高不超过4.2米的小复式楼，一般采用精装销售，主要卖给企业高管自住和个人投资性需求。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;产品深化建议---立面形象;产品深化建议---主入口;产品深化建议---电梯速度;产品深化建议---物业管理;Thinking;START;;每个中小企业，都不会仅仅满足于现状 他们的表层需求是写字楼 深层需求就是一个梦想， 一个做大做强的梦想， 一个比肩世界500强的梦想， 一个开拓百年基业的梦想！;;商务创业板;;形象支点;形象支点;形象支点;形象支点;形象支点;形象支点;形象支点;形象支点;形象支点;;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright