2011年10月宿州市曾砀山县椰风路东侧地块项目前期策略报告.ppt

日期：2011年10月;见地 墨攻思考模型——;知己知彼，百战不殆;[城市属性];[区域属性];[项目区位属性];[基地属性];[用地属性];本项目的使命——安全、利润、品牌或更多?……;对高占位标杆形象的理解：;;——本案欲打造成标杆性项目，不应仅仅独辟蹊径走精品化路线，我们必须拥有“鱼”与“熊掌”都兼得地雄心壮志;通过项目解析，得出本项目面临的核心问题;基于项目价值及项目面对的核心问题，;砀山县GDP与发展水平 ;;砀山县人均收入、消费、存款水平较低，大宗商品消费能力有限;财政收入稳步增长，金融机构存、贷款余额大幅增长 ;积极影响;房产在城市经济支柱产业地位明显，从2009年的数据可以得出，供远远大于需求，随着2010年房地产市场的全面爆发，整年住宅销售面积快速上涨，达16.75万㎡，同比增幅约79.4%.市场供求呈现较为平衡，房地产市场进入量价齐升的状态。随着后期项目的不断介入加上前期遗留下来的量，市场上目前总体的大约达到300万方的体量。;;高级公务员、私营业主构成县城的高端阶层，普通公务员、教师、个体工商户成为购买力较强的中间阶层，目前市场主要购房客群以县城居民为主，城市移民与回乡置业者为辅助。;砀山居民家庭年总收入集中在3-5万元 ;自住需求占绝对地位 ;;本项目体量巨大，不仅与城东、城北的项目有竞争外，还和其它区域也产生相对的竞争，可以说覆盖面是全县的。不过目前市场在售项目供应主要来源城东、北方向，房地产发展呈现边缘化，从城市前景规划来看，未来城东将成为城市房地产供应热点区域。;目前在售住宅项目供应主要来源城市东北区域，但在售项目供销来看，城西北在售项目大部分接近尾声，城市住宅供应将会出现短期供应不足现象 客群功能性需求较强，产品以小三房为主，面积105-115㎡，三房销售情况优于两房。 目前在售或和本项目同时启动的项目规模大，高于10万㎡规模较多。 本案主要竞争项目主要来源于全县所有大盘的竞争以及周边项目的竞争。 价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力,目前全县最高价为利民开发的万璟观邸。;目前市场上楼盘物业类型以多层为主，少量的小高层，项目规模都集中为中小规模，大部分项目品质感及社区感不强，少量品质高的项目目前还处在前期阶段，还没有真正成型的优质小区。;市场物业全部以兵营式排布，大部分项目缺乏开放性、大尺度景观和公共空间;产品细节和户型设计同质化较为严重，但户型基本设计比较合理，多层产品的户型本来从设计的角度来说就很难有空间。;单房;总体品质及价格趋同，市场竞争激烈;[万璟观邸] 在通过产品品质营造城市标杆;项目核心竞争力：区域前景规划价值塑造，项目规划起点高，大盘规模优势及品牌联合，建筑公司为鲁班建设，并且产品自身有很多的特点。;相比本案，万璟观邸完全利用了2.3的容积率，但是，目前砀山的客户对小高层、高层有很大的，产品超前，但并不能代表销售好，产品线单一，一旦几个高档次多层项目竞争的话，万璟观邸将会有很大的问题。;[阳光花园] 通过较早进入城东的项目，口碑不错，形成项目有力卖点;规划上，基于容积率采用单一多层物业排布； 多层为兵营式排布，均质景观，特点不鲜明； 景观细节上，立面细节较为粗糙，景观过多应用硬件铺装，软装应用不足 社区物业管理水平，在封闭社区营造不足;相比本案，阳光花园所处区位优势明显，配套完善，但产品品质较低;面对市场优质产品，我们需着力实现部分差异化，跳出竞争;基于市场机会点，;市场特征与变化趋势研判，城市竞争分析，客户构成与演变规律把握，利用三者寻求机会并指明发展战略方向;综合所有元素的SWOT分析，交叉结论为整体发展战略提供最终成型基础;结合SWOT分析结论，得到整体发展战略;战略分解——项目执行策略;项目差异化开发模式的构思——通过产品品质提升项目形象，拓宽客户层面，塑造价值标杆;基于项目发展战略，;[项目战略];砀山县面对城市化发展过程中，项目面临的客户定位问题是什么？;老城区客户及城市化移民是区域人口导入的最主要来源;主抓客户构成——公务员/泛公务员群体，乡镇群体/外地工作回家置业者，老城换房居民与私营业主;项目初期我们的核心客户为私营业主/泛公务员群体;项目属性界定：我们是什么？——城东中央生活区，城东第一品质大盘复合型品质开发项目。;砀山城东第1品质大盘;基于项目定位，本案物业发展方向及建议;规划排布分析： 容积率选定 2.2的容积率 留给规划“出花样”的余地很大 ;容积率;基于限制条件解析，品质和容积率之间平衡关系是规划的核心问题;项目资源分析——外部景观资源的对项目支撑不足，需要自身打造景观支撑产品品质;综合两个维度考虑，以社区服务型商业作为项目的商业基础定位;街铺为主+少量集中商业（社区商业中心）;规划排布分析：物业组合选定;本项目户型比例应切合市场的主流需求