2011年12月防城港曾市红林海湾项目营销策略报告.pptVIP

[谨呈 广西防城港市业和房地产开发有限公司] [广西德华营销机构二级市场代理部] [dehua.12.2011];方案提纲;Part 1;宏观市场;商品房走势 ;价格走势; 从11月市场情况来看，市场推售量有所上升。新增预售商品房面积环比上升208.7%，同比上升8.5%。 从后市来看， 随着楼市调控的不断深入，今年的南宁楼市一直比较低迷，纵使是在传统的销售旺季9月和10月，销售也比较惨淡，“金九银十”明显成色不足，各大开发商惨败。在11月份，南宁商品房成交量迎来了小幅回暖。随着12月份的到来，南宁楼市吹响总攻的号角，各大开发商准备抓住今年最后的回笼资金机会血拼一场，因此，各种优惠力度将不断加大，年末南宁楼市将格外热闹。;2011年11月防城港市商品房销售总成交857套，较上月相比，增加99套，环比上涨约13%。商品房总体成交均价约为3576元/平方米，环比上涨44元/平方米。由于临近年底，为进行最后的冲刺，开发商为加快楼盘推量，回笼资金，故本月促销活动屡见不鲜。从本月防城港市商品房销售市场总体上看，除东兴市房价上涨超200元/平方米幅度相对较大外，港口区和防城区量价涨幅变化不大，进入较为平稳阶段。;2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前； 广西市场亦受到一定影响，但相比一二线城市，价格调整幅度不大，受到北部湾发展规划的推动，后市发展空间仍很大； 防城港在房地产逆势中价格仍处于上升阶段，相比去年,涨幅放缓，但总体价格水平在全国仍属于洼地，防城港在北部湾规划中处于门户地位，经济增长前景十分看好，房地产价格仍有较大上涨空间。 ;Part 2; 防城港市地处广西南端，是一座新兴的海滨港口工业城市。现辖港口区、防城区、上思县和东兴市，总面积6181平方公里，有24个乡镇、2个街道办事处，居住着汉、壮、瑶、京等21个民族，人口近90万，是广西第二大侨乡，被誉为“西南门户、边陲明珠”。;区位优势;经济数据;防城港-中国东盟合作第一城;崛起??部湾经济区的港口龙头; 大量投资性资本正在大量涌入本地市场，投资行为大幅增加，投资客群逐渐增多； 国际边境商贸更为繁华，港口龙头的兴建催生产业聚集效应，众多以港口为依托的产业及投资项目逐步汇聚增加，将引入大型外企、国企的进驻，大中型企业员员工未来将成为该市人口的重要组成部分； 物流、大型工业、商贸、旅游将成为支撑防城港的主要产业，这些产业下的人口也将成为该市人口重要组成部分； 东兴县边境门户城市地位愈加显著，东兴-港口两地成为商贸客流最集中地；;城市整体规划：逐渐完善城市配套，大力发展支柱产业 提  升城市工业化水平;人口构成;根据港口区地理位置及发展状况，大体上可分为: 新行政中心区 西湾滨海区 港口旧城区; 防城港新行政中心位于防城区和港口区之间，包括南北大道和迎宾大道与政府相邻近的片区，城市建设未来规划将向新行政中心靠拢。是城市规划、建设、发展的一个重要组成部分，是防城港市的黄金地带。这里将是未来城区繁华的中心地带，其中西南第一高楼的亚洲国际金融中心109层，高528米（防城港市CBD）就座于该片区内。从规划方面来看，是一个充满升值潜力的区域，中心区位要成为规模及成熟配套社区，估计需要三、五年左右。 ??? ?目前新行政中心房价均价在3200元/m2左右。以高层海景商住项目居多，楼盘主要有：金海湾、万基中央公馆、荣兴亚太国际、逢时商业大厦、欧景蓝湾、新城国际、华润商业城、乐天花园、红林海湾、龙正中央海洋公园、民族花园、埠上桃源等楼盘。;价格水平;??? 西湾滨海区以凯乐路以北，沿西湾海边、沿北部湾大道、东至山脉为界，以倒水傲(原彩虹桥)一线往南为西湾滨海区，成为防城港新旧城区的结合部。 西湾滨海区优美的环境，坐拥桃花湾广场、面朝西海湾、毗邻仙人山公园、桃花湖畔等等的独特地理优势和环境吸引了许多来自全国各地购房者的注意，西湾滨海区是一个怡居住也宜投资的良好区域。  ???? 位于西湾滨海区的项目楼盘主要有龙光阳光海岸、台湾城、西湾上城、西湾金阳花园、碧宸西海岸、西湾·恒信花园、海悦华府、夏威夷城市广场、碧海紫金城、桂海东盟新城、越秀国贸新城、云顶华苑、富森·领峰等、海湾1号、西湾华庭、金石国际。楼盘均价在3500元/m2左右。 ;价格水平;??? ???港口旧城区主要以兴港大道、海珍路、富裕路、渔锋路、贵州路、渔万路、云南路、四川路、友谊路、沙万路、中华路、东兴大道、凯乐路等主要路线辐盖的区域，为港口老市区。主要以商业地产和二手房为主体，新的