2011年1月26日苏衷万科未来城市项目营销推广方案.pptVIP

万科未来城市项目;我们遇到的问题　　我们的解决之道;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;居住小区用地（万㎡）：;产品统计分析;;　　第2问：我们的地段在哪里，区域环境怎样？ ;;项目名称;1、市场竞争环境分析 从整体上来看，由于城南板块开发的日趋成熟，区域内销售的楼盘除个别拆迁安置房外在泰州市都属于中、高档楼盘，大部分为别墅项目，剩余在售普通住宅项目中，苏源花园、盛和花园为小高层、景泰苑为高层，在售多层项目较为稀缺！;2、区域个案分析;3、市场竞争态势总结;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 东南面除了农居点外，比较空旷，缺乏生活配套 地块狭长，社区规模有限，内部配套基本没有 项目东边已入住的万科未来城市为拆迁安居房，品质形象欠佳 产品本身缺乏亮点支撑 ;3、我们的机会点有哪些？ 行政中心版块配套日渐成熟，地块价值逐渐被认同 做为行政中心，政府未来在该版块的引资招商力度将逐步加强，未来配套进一步成熟 周边盛和花园等大型住宅项目入住，带动版块人气 ;4、我们的威胁有哪些？ 周边包括整个市区如盛塘花苑、东方名门、苏源花园、西湖翠苑等竞争项目入市量较大，未来市场竞争态势不容乐观 ;;　　　 定位支撑： 　　　 （1）泰州新城热点版块； 　　　 （2）行政中心、文化中心，舒适型居家； 　　　　（3）紧邻占地200亩的人民广场； 　　　 （4）高配套、低价位，性价比高。 　　　　（5）泰州整体生活习惯讲究慢节奏，注重休　 　　　　　　闲、舒适品味， ;2、产品核心价值定位 　　地段价值　　　　　　行政中心版块 　　景观价值　　　　　　广场、公园、宽阔楼间距 　　休闲价值　　　　　　文化中心版块 　　产品价值　　　　　　高性价比，稀缺多层 　　;;（1）目标客户群体划分 行政区机构单位普通职员 新城区企业普通职员 周边私营业主 高校园区教职员 工业园区企业职员 部分老市区置业者 其它（如周边高港、姜堰等地购房者 及房产投资???）;;总价需求：30万以下25%；30－45万60%；45万以上15% 心理单价：2800元以下40%；2800－3300元45%；3300元以上15%; 三房二厅55%；二房二厅25%；四房二厅10%；其它10%;第8问：我们有怎样的价格策略？ ;1、价格定位：中低端价位;　3、社区商业部分均价建议（市场横向比较法）;4、价格执行策略 　低开平走，以快速回笼资金为导向； 　适度升值，在实现利润最大化的同 　时，利于暗中促销性打折； 　 　一户一价，一铺一价，合理定价。;第9问：我们将以怎样的形象敲开市场之门？;2、产品核心价值诉求要点 　　地段价值　　　　　　行政中心商务生活第一宅 　　景观价值　　　　　　16万M2广场旁的绿色居家 　　休闲价值　　　　　　文化中心休闲生活领秀者 　　产品价值　　　　　　高性价比舒适型公寓 　　投资价值　　　　　　新城区稀缺多层住宅 ;2、商业部分核心价值推广定位;;“城市春天” 行政中心舒适型景观住宅; “城市春天” 行政区中央，舒适居家;次推案名： 　　绿映佳苑 　　锦秀蓝庭 　　万佳馨苑 　　绿茵杰地;第10问：我们的推广主题是什么？;家门口的四星级酒店配套;3000元/M2，能拥有什么？ 和16万M2人民广场零距离;3000元/M2，能拥有什么？ 与100亩文化艺术中心面对面; 主题深化 居家依傍文化艺术中心，让心灵博览艺术； 200亩绿色广场是家的后花园 16万M2人民广场，推窗见绿，户户有景 行政中心、文化中心、居住中心;温馨之地，舒适居家 200亩绿色广场是家的后花园;温馨之地，舒适居家 家门口的博物馆是孩子心灵的大学;第12问：我们的营销任务是什么？;;营销总策略 　　分一、二期开发，住宅销售先期启动，暂时保留商业，争取短时间内完成住宅销售，以住宅销售带动商业销售。 　　短　　　启动周期“短”，销售周期“短”。 　　 　　平　　　走中端产品路线，“平”民价格， 　　　　　　低开“平”走。 　　快　　　推广节奏“快”，资金回笼“快”。 ;营销执行策略 地面营销，低空营销：以户外、销售现场、DM派单等地面广告和低空营销主动出击，抢占市场。 低价营销：打出新城最低起价，吸引目标人群关注。 事件营销：充分利用事件节点营销，如文化艺术中心开工