2011年1月苏州市脑渎镇苏福路地块营销总案.ppt

方圆江苏昆山营销客服部 二〇一一年元月;第一部分 市场分析;1、区域分析;page *;（2）轨道1号线： 全长26公里。起点位于木渎站，终点为工业园区，横跨苏州6个区。 自西向东经高新区、古城区、中心城区和苏州工业园区。 预计于2012年6月竣工通车。 ;1号线站点;高新区;产业区域;2、土地市场分析; 表2-1：2006-2010年木渎镇土地成交情况;3、整体市场分析; 由于木渎镇属吴中区辖管区域，市场数据均以区域为统计，目前苏州房管系统查询不到木渎的整体数据。为使得报告具有一定的参考价值，本报告的研究方法主要以吴中区整体数据，结合木渎的重点个案数据就行分析。 ;1~12月吴中区共成交住宅类房源10848套，较去年同期减少了4312套，降幅达28.44%；成交面积1383781.52平方米，较去年同期减少了645591.11平方米，降幅31.81%；成交均价9283.23元/平方米，较去年同期增加2466.81元/平方米，增幅达36.19%。 吴中区多个板块均有较突出楼盘，大体可分成各板块的普通住宅项目及环湖板块的别墅项目。太湖纯水岸、新城金郡、越湖家天下、招商小石城成交量名列区域前茅。除了邵昂路板块、金枫路板块等也是成交的热点区域，普通住宅市场与低密度别墅项目共同撑起成交量， 其中尤以太湖纯水岸过千套的成交量最为引人注目。 ;吴中区; 截至12月底，吴中区住宅房源存量94.32万平方米，较上月减少1.79万平方米，同比在连续14个月呈负增长状态后首次为正。其中公寓房源存量47.26万平方米，别墅房源存量48.85万平方米，别墅存量有所下降。;据搜房网数据监控中心统计，截止统计日（12.13），2011年全市共有近260个项目进入（包括商业类房地产）在售及待售楼盘有房源推出，其中住宅类项目占49%，别墅项目占22%，商业项目占29%，共计近6万套房源进入房地产市场角逐2011年房地产市场。其中住宅4万余套，别墅4000套左右，商业新上市量近1.6万套。 吴中区作为地域广阔的区域上市房源涵盖了不同类型以25%的占有量排名第二，住宅 约1万套，别墅占48%，约1920套。 2011年1月7日土地拍卖成交的吴中区住宅地块约77万平方米的体量，在未来1-2年内会加入市场。 2011年依然是政策年，各大开发商对供应量有所保留，预计在下半年会出现集中推货期。;3、整体市场分析;地块位置;楼盘名称;4、竞争项目分析;占地17万㎡ 建筑面积50万㎡ 开发商：合景泰富 产品：高层、办公、商业、休闲娱乐、会所为一体。 主要配套：地铁上盖物业、15万 ㎡商业、喜来登五星级酒店等。 一期毛胚交房时间2012年6月30日，精装交房2012年12月30日。;户型面积;赠送面积;占地7万㎡ 总建筑面积：20万㎡。 产品构成：11幢高层、6幢联排别墅 户型面积：住宅94 ㎡到230㎡，共1151户。联排别墅32户。;户型面积;2室2厅1卫1厨86.00㎡;占地8.1万㎡ 建筑面积：31万㎡ 开发商：浙建集团 产品构成：SOHO、高层住宅、商业10万㎡。 在售住宅为4栋中央景观楼王。;户型面积;2室2厅1卫86.00㎡;占地：1.4万㎡ 建筑面积：3.7万㎡。 其中：1层为商铺，共6200 ㎡； 2-10层为复式公寓，共2.1万㎡。 ;占地：1.6万㎡ 建筑面积：3.8万㎡ 开发商：苏州凯美房产 产品： 1-2层为商业，3-7层为LOFT公寓。;项 目;公寓产品： 凯马汽车城配套项目，以周边专业市场投资客群为主。 公寓挑高设计，产品有一定的附加值。 区内产品同质化情况严重，导致供大于求，价格攀升缓慢。 同质化严重：中低端定位，均为商业性质，挑高5米左右，面积在40-50㎡左右。 项目以酒店式公寓，但未能提供一流的物业管理服务，导致投资前景下滑。 产品规划设计单一，朝南产品去化迅速，朝北产品滞销，严重影响项目的整体去化。;项目;5、市场总结及预测;page *;第二部分 定位及规划建议;1、项目概况;项目区位 苏州木渎苏福路项目位于苏州吴中区木渎镇，该区域有苏州最大汽车市场-凯马汽车城，临近有粮油、建材、钢材和家居等多个专业市场。区内路网发达，通达性好，其中苏福路地块位于苏福路与珠江路交界处，周边商业氛围浓厚，有较多中高端的潜在消费客群。;路网布局 苏福路：双向六车道 珠江路：双向四车道 丹枫路：双向两车道 金枫路：双向两车道;西侧规划景观绿化带;西侧规划景观绿化带;2、项目SWOT分析;Strength 优势;Weak 劣势;Opportunity 机会;Threaten 威胁;项目SWOT分析启示;3、项目定位;项目定位思路;项目品质定位;项目形象定位;项目客户定位;4、规划设计建