2011年1月19日德言市中江项目营销策划.ppt

成都鼎创地产顾问有限责任公司 2011-1-19;目 录;PART 1 市场调查分析;近期国家针对房地产业有较大影响的相关政策法规： 地方政府可根据实际情况，采取临时措施，限定购房套数 二套房认定标准，由以个人拥有为依据改为以家庭拥有为依据。最低首付比例从40%提高至50%， 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 房产税伺机而行 停止第三套房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款； 2010年10月20日近3年来首次加息，五年以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14% 银行取消首套住房贷款利率七折政策优惠，全部按照最低八五折来执行，相当于上调基准利率4次 ;二、市场供给;凯北新城;3、土地市场持续放量 三大片区中，凯北新城处在全面开发中，凯西片区目前也已逐步升温，南塔玄武片区目前处于起步阶段，未来土地供应的核心区应该是在该片区，根据规划，该片区正启动或者即将启动多块土地的拆迁工程。 4、商品房市场供应量 凯北新城是中江规划三片区中发展最早的，目前汇集了多个项目，未来1到2年内将会形成一个集中居住区，该片区供应量约占中江目前商品房供应量的一半以上；凯西片区有4-5个项目，现期供应量也较大；在可预见的未来一段时间内，还将有3-4个全新项目入市，加之分期开发楼盘的后续供应，整个片区的商品房市场供应量很大。南塔玄武片区目前大批规划用地尚在整理之中，未来新增供应量较大。;4、中江2005-2010年房价走势;1）、蓝湾半岛 建筑形态：叠拼、5+1花园洋房、26/32高层 项目地址：中江县凯北新城滨河景观带 项目规模：占地104亩，总建筑面积27万㎡ 车 位：1800户，934个车位 户型面积：88-205㎡ 价 格：高层均价3500.洋房均价3650 叠拼4700-4800 建筑风格：南加州风格 销售情况：整体销售率约80%。多层只余顶楼跃层，高层90平米户型基本售完，140平米户型余少量。中江唯一一个高层价格从中间楼层向两极递减的项目，因此电梯各楼层销售情况较均衡。目前优惠幅度较小，一次性2%，按揭1%。; 户型尺度大气，90多平米套二，100-140平米套三，大户型主卧舒适大气，均带独立卫生间，大多数阳台连接卧室，飘窗也有较多的应用，通风采光均较好，楼盘户型整体凸显舒居大户型的理念。;项目特色： ①建筑：南加州风格建筑群，极具品质感；墙体的颜色、底层墙砖的选择、屋顶造型到门窗和转角的细部处理均较好 ②配套：舍弃了底商，提高小区纯居品质感，在商业价值高的滨江一面设置约1万平米独立商业，同时，项目配套酒店也面朝江面设置 ③户型：基本全在90㎡以上，大尺度，整体舒适大气，高端定位 ④景观：滨河景观；注重中庭景观池的打造，用料和造型都比较考究，植物以小型灌木为主 ⑤布局：高层、多层围合布局，叠拼居中，方格式排布，楼间距20米左右;2）、泰和绿洲 建筑形态：11F、26F 项目地址：中江县南华大道（中江党校对面） 项目规模：占地35000㎡，总建筑面积10万㎡ 车 位：665户，226个车位 户型面积：82-118㎡，顶跃165㎡ 价 格：高层均价3500.小高层尚未推出临河比朝中庭的贵100元/平米 每层差价20，越高越贵 建筑风格：现代 销售情况：整体销售率约60%。价格越高越贵，造成13楼及以上仅售出少量，13楼以下基本售完。由于项目户型不大，以及合理的朝向价差，户型销售情况无明显差异。优惠幅度较小，一次性优惠2%，按揭1%。;泰和绿洲;3）、中央花园 建筑形态：5F、6F、6+1F、11F、18F 项目地址：中江县飞天桥东市政公园旁 项目规模：占地35400㎡，总建筑面积85999㎡ 户 数：693户 户型面积：在售小高层主力户型88-112㎡ 价 格：多层售完，小高层均价3550.高层尚未推出，临河比朝中庭的贵150元/平米 建筑风格：现代、坡地建筑 销售情况：目前多层已售完，高层还未推出，小高层销售率约85%。价格越高越贵，目前仅余少量不临江的物业。大户型临江，价格高出不临江的150元/平米，但仍已售完。优惠幅度较小，一次性优惠2%，按揭1%。;中央花园;项目特色： ①建筑：现代风格，外立面挺拔俊朗，有较好的品质感，小高层奇数层客厅带阳台，偶数层客厅为飘窗，建筑整体有一定的层次错落感 ②配套：小区配套有社区超市，餐饮美食店，泛会所，活动中心，游泳池 ③户型：小高层主要是中小户型，阳台设计有特色，卧室相对紧凑，飘窗和阳台的大量应用，保证了良好的通风采光 ④景观：河岸景观，毗邻市政公园，社区内坡地造景，庭院式园林景观 ⑤布局：临河小高层，坡地顶部18F高层，其余位置布局多层，整体楼间距