2011年12月12日邢曾台市威县都市经典3期收官项目整合营销策划提案.ppt

都市经典3期收官项目整合营销策划提案分析|结果|执行;;我们的市场环境;商品房实行“一房一价”：3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日开始新建商品房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。石家庄自5月18日起，全面要求开发商合理定价、“明码标价”，并且“一房一价”。 房产税试点实施：1月27日，国务院原则批准房产税试点，上海、重庆成为试点城市。　　河北香河首开全面限价先河：河北省住建厅下发《关于进一步做好环首都部分县（市）房地产市场调控有关工作的通知》，9月初，廊坊市香河县人民政府下发通知，要求对本行政域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。控制指标分为三档，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米。　　公积金贷款首套房首付3成：7月初，石家庄住房公积金管理中心上调了住房公积金的贷款门槛，首付款比例由原来的最低20%调整为不得低于30%。　　首套房贷利率全面取消优惠上浮10%到30%：政策：石市目前首套房房贷利率优惠已经全面取消，银行房贷业务进一步紧缩。目前我省银行针对首套房贷的利率基本执行上浮10%-30%的利率水平，房贷执行利率创十年新高。;邢台市各大楼盘交易量严重萎缩11月份九宇|奕合中国邢台市场数据监控统计;威县市场环境11月份九宇|奕合中国邢台市场数据监控统计;威县市场环境11月份九宇|奕合中国邢台市场数据监控统计;威县市场环境11月份九宇|奕合中国邢台市场数据监控统计;威县市场环境11月份九宇|奕合中国邢台市场数据监控统计;营销途径;我们的目标/ THE FIRSRT GOAL;NO1.57套多层住宅尾盘;NO2.两栋共114套高层住宅， ——住宅部分的收官之作;NO3.203套沿街商铺，2-3层，户型区间约120-200平米范围——这是我们工作的重心;问题表现; 问题具体体现： 1、楼头、顶层户型剩余太多。 3、销售控制工作未做好。未能控制户型去化配比。 4、规划初始未能解决差得位置的户型设计问题，楼侧无外飘窗或阳光室，楼顶无小跃。; 项目所有???营销投入最终目的是为了足够的客群上访率和认可程度，劣质的服务水平会严重降低客群的满意度和对于项目的信任度，极大地降低客群的转化率。 作为营销环节终端的销售员，是整个营销的瓶颈口。一个现场销售员至少耗费1/5的到访量。 不合格的销售团队，所带来的营销成本耗费是惊人的。意味着项目需要更多的营销费用去积累客源。 ; 问题具体体现： 1、案场管理混乱，不严格执行案场管理制度 2、业务员专业水平参差不齐，整体专业度没有体现 3、没有统一的销售说辞、合理的销售动线 ;营销角度;项目二期营销核心问题思考。。。。。;营销的核心问题界定 [1] ;营销的核心问题界定 [2] ;营销的核心问题界定 [3] ;以更高的产品包装——项目提升档次——获得足够的市场认可;综合评估 |COMPREHENSIVE EVALUATION|;买涨不买跌 这是客群一向的表现 2012，都市经典二期的营销效果，必须做到客群对其有更高的市场定位，才能保证在不景气的市场环境中，旺销自己的项目;项目的核心点;;由此，我们启幕 都市经典的Ⅲ乐章 城市杰座;楼盘广告语;【城市杰座VI-1】;平面广告设计;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;;;;【城市杰座VI-2】;;;;;;;销售目标;营销手段;高起 由营销手段软件三要素达到客群的高端心理认可，最大限度的营造项目高端氛围，这是本案一切营销手段的基础。 ; 高落 高层住宅部分，首先，然后进行高端宣传，使客群对于项目的高定价有一定的预估和认可，销售采用超大比例优惠折扣售卡的方式，将价格线拉回客群可承受的范围，营造高端高优惠的产品形式，获得旺销。; 商业部分面临同区域同质化竞争对手的价格线封锁和客源抢夺。 如何从价格线封锁中突破？使客群认可并抢购我们的产品？ 我们的方式是：提升商业的自身品质。拉开与其他同类竞争对手的水平。、; 跑的快！ ——最好的方式是 不要和他们在一个起跑线上！ ;强大的营销实力 和更优良的产品形式， 可以将我们的对手远远的扔在后方！; 为商业提供招商服务和物业管理 核心 提供商业购房者无忧全托管计划， 做不用管自己会挣钱的商业！！; 商业购房者无忧全托管计