2012年度南昌万科曾润园推广策略提案.ppt

沉酿之美;南昌地产市场研判;;2011年，南昌房价在第四季度已经出现了松动，新建县红谷十二庭跌破5000 元/㎡，高新区梧桐公寓跌破6000 元/㎡，九颂山河在11月16日宣布6折销售，随后朝阳新城多个楼盘跟进，市场上也出现了大量的起价房、特价房，朝阳洲和京东板块是房价下跌比较明显的板块。 第四季度，南昌房价为7767.11元/㎡，相比历史最高值的三季度下跌了251.78元/㎡，下跌了3.14%。预计在未来一段时间，房价仍然有下跌的空间。;央央春天（主打中心地段）;凡尔赛宫 法式格调，117-149公寓，最近推售公寓。均价：6500 ;湖韵天成（自然资源、景观园林120㎡高层、均价：5600);恒大名都（一贯的效果图、优惠价格81-90㎡高层、均价：5800）;梧桐公寓（品质、价格，99平三房 4500起）;市场总结： 价格战、促销动作理所当然的成为主流的营销手段， 在推广上更是以赤裸裸的实际卖点作为主要策略， 保守的广告传播已在营销上达成默认。 但是，我们认为，在竞争趋向同质化的市场， 愈是主题明确、表现鲜明的推广，愈能成为市场的热点。;回到润园;消费群结构 25-35,40-50哑铃型年龄结构 主要以老带新为主，客户层面相对狭窄;对手之间的价格战、消费者的观望战、新竞争者的加入， 市场的进一步恶化，让原本较为弱的推广变得更为缺乏力度。 在没有理清项目的绝对优势下， 任何资源、产品价值的传播都将不会产生意义。;那么，万科润园的绝对优势是什么？;;这些都没错， 关键还在于给出一个有力的、有诱惑的说法， 引导消费者产生偏好、拥有的欲望， 如此，方能将幸福概念落地， 如此，方能丰满项目的内容， 如此，方能将项目予以立体化， 如此，我们的诸多卖点才有感染、才有力度。;经过近2年的打造， 随着别墅和洋房的交付使用，首期业主的入住， 香樟林大道和赖特红墙建筑的呈现，底商的招商启动，? 这座因幸福而生的润园，正款款走来。;2012，实景呈现的万科润园， 实现了从“拥有”到“享有”的精彩转身， 实现了从“描绘”到“体会”的完美升级， 我们所倡导的“幸福”也由此找到载体， 我们所传递的“幸福生活”也由此可以享受??体会、触手可及。;如果，“幸福的洋房”是万科润园的精神标签， 那么，“幸福的生活” 是万科润园的精神内涵。;;;;;这种幸福生活的内涵， 就是实景所呈现出来的幸福表情， 就是润园日常生活中的点点滴滴。 有关建筑、有关公园、 有关园林、有关人物甚至有关器具。;这种幸福感觉， 就如同麦当劳所倡导的那种欢乐， 是可以体验的，是可以享受的，是可以感触的， 是乐此不彼的，是不需要过多解释的， 是洋溢在脸上的，是不需要理由的。 就如同麦当劳的品牌主张： 我就喜欢 I am lovin it。;这个时候，润园的幸福是什么，润园的醇熟到什么程度， 就不需再过多的去定义。 难道还有比眼见的生活更有说服力吗？ 呈现，就是最好的。 因为，这，就是幸福。因为，这就是生活。 因为，这就是，;这就是润园;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;清晨，喜欢在湖边小跑， 毕竟，双脚的感觉， 比轮子要踏实了许多。 这就是润园;午后，闲聊于露台， 朋友说最近我的性情变得很谦和。 我说：也许吧， 这里的树都让人变得谦逊。 这就是润园;如果，幸福是一生的守候， 那这一百年的百米香樟道， 又该怎么形容呢？ 这就是润园;N种公园生活体验 作为南昌不可多得的公园地产，公园生活正式进入万科 润园。而在梅湖，在万科润园，更多的公园生活方式却 并没完全得到体验。 作为成熟的公园地产，万科润园需要扮演的应该是一本 活色生香的公园地产教科书。;10公里的散步道 2公里的湖边小道、5公里的绿色草道、3公里的书香亭道 8小时的休闲生活 2小时湖边垂钓，2小时湖边写生，1小时草地放风筝，1小 时公园遛狗，1小时艺术观摩，1小时环园散步;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;在上半年的尾货去化的推广策略上，我们借万科润园成熟的实景，以真切的幸福感受做为传播主题。 以此明晰项目醇熟； 以此高度总结卖点； 以此丰富生活内容； 以此打消市场观望。;而在单一的小高层中， 如何让我们的120平三房更具竞争力？;来看看客户;购房者1：李先生，81年，未婚，现住青云谱，和父母一起住，在电视台上班，今年5月份开始看房