世联2010年江阴双曾威广昊“一方城”价格沟通报告.ppt

世联2010年江阴双曾威广昊“一方城”价格沟通报告.ppt

世联2010年江阴双曾威广昊“一方城”价格沟通报告

版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;开发商目标沟通 ——在销售率70%和价格之间权衡 但销售率目标略大于价格目标;●;价格报告的问题 ;项目背景分析;项目本体;推广分析;大势后的策略调整;1#;工程一批为2、3#楼,产品跨度大,以89左右两房和140以上三房为主,而4号楼可以形成互补;项目背景分析;一线城市:10年三月同比平均上涨55%;温家宝:有决心在本届任期内把房地产市场管好 温家宝2月27日下午3时接受中国政府网、新华网联合专访,在谈到调控房价政策时,温家宝表示,“我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位。” 国务院总理温家宝15日主持召开的国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作。会议要求,坚决遏制住房价格过快上涨。各城市的政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。会议要求大力保障和改善民生。促进就业稳定增长。做好养老、医疗等社会保障工作。促进教育均衡发展。加快推进各类保障性住房建设和棚户区改造。 住建部部长姜伟新:今年房价一定要保持稳定 不行也得行。 3.28-4.2新华社的社论解读房地产,抨击高房价。; 2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不足以及通胀预期的加速,这四个原因导致了房价的疯狂上涨,也是导致本轮调控的主要原因。;2009.12;当前调控背景与08年调控有本质不同;2010年的调控关键词----“民生”;;调控周期与银行执行力度(反应快慢/持续时间)相关。;关注近期调控的效果:2010年政府的表现为决心大, 出招谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。;现金流状况决定各地政府和开发商的营销策略,但政策将是长期的;一线城市大幅下滑70%以上,二线城市下滑50%左右,三、四线城市视前期涨幅而定;短期:“快速出货”成为全国各地开发商应对市场的主要方法。;长期:不同类型的开发企业会采取不同的应对方式。;无锡:受“4.15新政”影响明显,成交量立即下降68%,而成交均价依然位居高位;无锡新推楼盘成交惨淡,客户普遍存在望跌心理和观望情绪;宏观市场;江阴五一之后成交量下跌28%,市场成交下跌态势开始显现;近期江阴市场开盘楼盘情况:开始出现拿价格换成交率 ——平均降价7—10%左右,能保证一定的成交率;竞争分析:临港新城目前处在供应断档期,除少量尾盘项目外,新项目大部分未开盘,以临港新城、申港及望江公园周边为主;长江国际,四期开盘,洋房及别墅,报价9000 ;价格表现;*;翡翠城,96平方;翡翠城,136平方;市场分析小结——领先市场,低开高走;项目背景分析;客户积累情况;前期办卡客户以城西特别是项目周边、25-35岁的公司职员为主;项目以刚性需求为主,多为首置客户或首改客户,对价格的敏感度更高;购房需求89平方占主流, ——需要增强引导89向88两房的引导 ——需要重点挖掘143三房的客户需求;价格接受度 ——88平价格接受在4800左右,89平价格接受5000左右,143平价格接受5050左右;157平价格接受在5000元;客户更多的关注园林、户型等基本产品层面 ——而客户真正认可的也是小区规划、户型、园林;主要客户来源有效性 朋友介绍网络城西拓展工地围挡;新政后AB意向客户分析—— 购买难点户型为143平方,一方面首付比例高,另一方面总价高;楼层喜好 ——6-15楼为主力楼层段;购房次数、目的与购买户型关系分析 ——首次置业、首改客户占主流;客户分析小结 ——政策对客户诚意影响明显;*;均价推导;;原则: 区位特征类同 目标客户相似 推售时机接近 产品竞争;按照之前竞争楼盘价格动态,大致价格约为5050元/平方米;客户验证:2#整体办卡客户认可价格区间在4900-5000左右;均价导出:2、4#号楼整体均价约4850-4950元/平方米;将按照4850-4950元/平方米均价区间做3套价格表;按照均价4850元/平方米,测算的年度回款速度;按照均价4950元/平方米,测算的年度回款速度;结论——建议选取4850元/平方米,保守型价格方案;价格表的制作过程;? ;最大平面差: 结合市场情况和经验值(10%—15%)及项目实际情况,最大平面差控制在: 500-750元/平方米;最大水平差560元,比例占11%左右 ——2#号楼均价4700 元/平方米,4#均价5050元/平方米左右;低层;多重高折扣策略—

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