浙江杭州萧山鸿达曾商贸城项目营销策略建议报告.pptVIP

鸿达商贸城营销建议;本报告只作为初期项目诊断，目的在于项目操盘核心方向取得一致意见，若有疑问可进一步探讨;目录 市场态势 项目简析 营销策略 推售建议 ;1、4月2日财政局下发通知，对两人或两人以上共同购买90方及以下普通住房，其中一人或多人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠 2、4月15日国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且面积在90方以上的的家庭，贷款首付比例不得低于30% 3、4月18日国务院发通知指出商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4、6月，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行细化，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 ;08、09年市场大多数为投资性购买;杭州市场动态;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一、开发商在经过2009 年月的资金大力回笼之后，底气十足，有足够的底气坚持。短期普遍降价的可能性不大。 二、投资客望市兴叹。 三、购房者持币观望。 四、决策者抉择难断。 五、品牌楼盘前期的客户积累比较充分。 六、从六月杭州主城区住宅成交情况来看，在市场上有取得稍好成绩的不外乎几种情况： 1、品牌影响力较大的项目，如绿城、滨江的项目 2、新开楼盘，在首次开盘的情况下有能力做价格探底的状况，相对周边楼盘有较大的价差，如相江公寓、罗兰春天等项目 3、打着力度大，且在地区内处于首先打折的项目，例如保利东湾，存5万抵25万;区域;;萧山市场成交价格分析;主要竞品 萧山：和美家70年住宅水电21000元 视界之窗50年商业水电18000元 杭州：领骏世界40年商业水电30000元 和达时代港 未开 ;顺发和美家 广告语：和而不同，最美是家 属定：约23万方空间艺术主题社区;市场分析总结 1.预计下半年房产市场形势仍不容乐观 随着楼市调控政策的延续，2010年下半年房价将出现明显下降，消费者仍将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷。 2.钱江世纪城未来住宅市场竞争激烈： 目前在售住宅楼盘较少，主要以和美家和博奥城为主，后续随着新地块的开发建设，竞争将越激烈。 3.产品同质化现象比较严重 在售或将售楼盘主力户型多以90-120平米为主，户型设计上，多以“创新”为主，以“奇偶露台、花池、设备阳台、90平米跃层”等不同方式，赠送或半赠送给客户。;市场分析总结 4. 前期楼盘建筑品质欠佳，未来可预见区域将进入“品质致胜”的时代 目前钱江世纪城及周边辐射范围之内，在售楼盘建筑用材上，除蓝爵国际（尾房销售）、东方一品（尾房销售）用材较好外，其它像景海湾、和美家外立面材质均为涂料；随着博奥城、锦润房产开发的东方世纪中心及康庄排屋、高层的产品定位，区域将逐渐进入“品质发展时代”。 5.钱江世纪城的价值并未完全挖掘 区域内唯一在售楼和美家及博奥城多是以“产品”为发力点，对钱江世纪城区域价值的认识仅停留在“CBD中心、过江隧道”等角度，未从整个杭州城市发展的战略高度思考其区域价值。;项目简析 ;项目价值梳理 紧邻钱江世纪城，对望钱江新城二期，交通枢纽，板块潜力巨大 桥南板块排头兵，区域内供应稀缺性 稀缺的LOFT产品，5--5.6米层高，民用水电 1500元/平方精装修产品，超高性价比，具有市场一定差异竞争力 商业和住宅面积 共计5万多，区域内综合性配套的前行者;客群分析 住宅客群 地域属性：A地块周边企业中高管 （包括空港新城及世纪城） B因价格因素溢出及看好此处发展前景的新杭州人 C地块周边拆迁的原住民 D异地少量投资客 E萧山城区因价格溢出客户 ;核心价值 1、基于区域板块的价值未被认知基础上（区域内竞品甚少），景海湾在钱江世纪城拔得头筹，作为板块价值的定义者，景海湾用排屋等高端物业类型强势的占据了老大的地位。我们同样拥有天时（同样作为十大新城之一规划）、地利，同样拥有差异化及排他性的产品竞争力！ 2、“当好几我们站在路口的时候，我总是觉得她好贵。但是在看到一轮轮疯狂的上涨后，我每每后悔当时自己没咬咬牙。这里将是你最后一个机会，一个可以入住杭州主城的机会！” 3