中金2010年4月26仁钦房地产行业投资策略报告.pdfVIP

投资策略报告 研究报告 2010 年 4 月 26 日 A股 研究部 高挺 分析员，SAC 执业证书编号：S0080208070085 对房地产调控的思考 gaoting@ 王汉锋，CFA 分析员，SAC 执业证书编号：S0080207120067 wanghf@ 投资概要： 地产调控后的地产格局 从“价、量及地产投资”三个地产变量来看，历史上，房地产需求紧缩政策对地产成交量和价格的影响较为直接， 而在经济总体平稳的情况下，地产投资则更多受供给调控政策的影响。目前地产需求的总体紧缩力度超过 2007 年 9 月份引入的紧缩政策，其效果可能类似 2007 年 9 月至 2008 年年中出现的情况，在未来 3-6 个月内出现“量缩、价平、 投资稳”的格局。更长期演变趋势则需关注可能的进一步政策及经济总体走势。 地产调控对盈利预测的影响 全年自下而上 30%的盈利增长预测存在一定下调风险，但全年实现 20-25%盈利增长的概率依然较高，主要是出口好 于之前的预期，而对比 2004 年目前产能投资增长相对温和，调控对投资品量及价格的影响不及 2004 年。房地产投 资相关板块是业绩不确定性最大的板块。 市场反应了什么样的预期？ 对比当前与 2008 年市场低点，受政策调控打压的银行、地产、钢铁等传统行业估值溢价相对较低，部分代表性个股 价格回到了 2009 年 4/5 月份价格，而受结构转型等政策支持的板块估值相对较高。当前受政策打压的大盘蓝筹板块 持续低迷、受产业升级及转型支持的中小盘屡创新高的分化格局，与 1998 年-2000 年间美国大盘蓝筹股平稳、高科 技板块持续走高的格局类似，其共同的逻辑是经济环境相对比较平稳，资金追逐新的增长亮点而催生结构性的估值 泡沫。 当前地产打压政策可能使得资金继续追逐存在结构性亮点的小盘股而加剧大小盘之间的分化，但根据当时美国高科 技泡沫破灭的经验，紧缩政策下整体经济增长预期的调整可能是扭转这种局面的触发因素；另外小盘股业绩难以兑 现预期也是可能的诱发因素。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1)中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2)中国国际金融（新 加坡）有限公司提供于符合 Financial Advisers Regulations and the Securities and Futures Act and Regulations 定义下的 accredited investors and/or institutional investors。发布本报告于此类投 资者, 有关财务顾问将不需要根据新加坡之 Financial Advisers Act 第 36 条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询, 新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。 本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 目录 房地产调控的历史告诉我们什么？...................................................................................................... 3 价、量、地产投资的趋势 .................................................