汉嘉机构杭州钱江是新城众安景海湾整体营销报告.ppt

—众安·景海湾整体营销报告——;针对贵司景海湾项目，我司专案小组对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略。;一 项目界定 二 市场分析 三 价值挖掘 价值传播 价值实现 ;这不是一个萧山楼盘;;本板块房地产开发处初级阶段，区位认知处于盲点，为便于市场认知，必须加以区位新定义。;区位新定义;随着钱江新城的崛起，受其规划幅射的区域已不仅只限于杭州。 钱江新城（商务CBD） 九堡——钱江世纪城——本板块？ ;借助政府城市东扩战略的东风（钱江新城+钱江世纪城）。 随着萧山、杭州交通一体化，板块间将无缝联接，本案可纳入钱江新城外围幅射圈。 导入钱江新城大板块概念，以此拉近与主城的距离，弱化区域抗性，增强区域认知度及价值提升。;经济指标;物业类型 Ａ区为21—32层、新古典主义风格高层江景住宅 Ｂ区为2—3层、西班牙风格排屋; ; ;交通网络 已通道路：可经钱江二桥、三桥 规划道路：庆春过江隧道、滨江一路、滨江二路、下沙大桥、九堡大桥（东湖路到通惠路，2008年开始建设，到2010年完工 ） 规划地铁： 2050年前，将有2、6、7号三条地铁线从钱江世纪城地下穿越。地铁2号线将于2010年前先期建成通车。 ;项目整体界定总结; 目 录 一 项目界定 二 市场分析 三 价值挖掘 价值传播 价值实现 ;板块研究;板块界定;钱江新城：以商务中心+政务新区来发展城市型高端物业，辐射全省;九堡：政策的利好、品牌商入住，成为杭州兴起的新兴热点板块;钱江世纪城：未来杭州城市中央商务区（CBD）的重要组成部分+大型运动休闲配套; 本区域属钱江新城的幅射板块。 本区域区别于其它板块的主要特征： 生态、景观、休闲、具有宜居性。 ;板块研究;板块内典型竞争案例;了解本板块竞争对手情况，再放眼竞争板块典型楼盘，本案是否具有独特差异性？;本案有板块优势及产品优势，但因板块认知度低，我们的客群来源必将从竞争板块中引流。 那么，竞争楼盘客群如何？本案又将引流出哪部分的客群？;板块研究;钱江新城：以商务中心+政务新区来发展城市型高端物业，辐射全省;钱江世纪城： 未来杭州城市中央商务区（CBD）的重要组成部分+大型运动休闲配套;钱江世纪城： 未来杭州城市中央商务区（CBD）的重要组成部分+大型运动休闲配套; 引流至本案的主力客群为杭州市区客群，次主力为萧山本地客群； 根据各竞争板块特征（钱江新城＋钱江世纪城—中央商务区CBD、大型运动休闲 配套;　九堡—政府规划，市场搬迁），结合本项目特色（景观+排屋+高层大户 型），本案所吸纳的客群品质将处于高端层级。;本项目客群细分;公寓细分市场界定;被动迁移的刚性群体 次级市场 首次置业,25—30岁，针对部分小户型产品 多来自钱江世纪城、钱江新城的公司普通白领、九堡刚起步的市场私营业主 年收入8—15万，未婚或新婚两口，追求品质、平淡、健康生活 驱动因素：景观资源、高性价比、区域发展前景;排屋细分市场界定;政府对钱江世纪城、奥体中心、国际水城大力规划，交通的发展远景，使得本案目标客群辐射范围扩大至杭州市区。 区域日前的不成熟+钱江世纪城规划（CBD+大型运动配套）+现有资源（江景、湿地）+产品主形态（排屋+高层大户型），使本案的客群品质趋于高端化。 本案产品面积的悬殊性，使客群将呈现两极分化趋势。 部分小户型产品（90方以下），将吸引价格敏感型客群； 主力大户型产品，将受到了价值敏感型客户的认可。 ;板块研究;项目总体市场定位;以该初步定位为基础，如何实现从定位到产品、推广和销售的转化呢？汉嘉根据价值打造及传播和实现的原理，制定了详细的营销策略。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 目 录 一 项目界定 二 市场分析 三 价值挖掘 价值传播 价值实现 ;;本案处于价值被严重低估的板块，她与九堡、钱江世纪城有着同等价值。 本案的成功关键点，是充分挖掘区位价值，传递给市场。 因此，汉嘉将对此区域进行重新深度挖掘。;汉嘉观点: 评价项目的区位价值,主要从三方面来考虑: 便利指数 人文指数 景观指数;便利指数 出行： 已通道路：可经钱江二桥、三桥 规划道路：庆春过江隧道、滨江一路、滨江二路、下沙大桥、九堡大桥（东湖路到通惠路，2008年开始建设，到2010年完工 ） 地铁：2050年前，将有2、6、7号三条地铁线从钱江世纪城