项目三协助组织实施商业物业管理研讨.ppt

;项目三 协助组织实施商业物业的管理;学习方法;一、商业物业的类型与特点 （一）概念和类型 1、概念 指建设规划中必须用于商业性质的 房地产。 其是一种集购物、娱乐、餐饮等各种 功能为一体的经营场所。;商业物业包括：;2、类型 （1）按建筑规模分： ① 居住区商场： 建筑规模一般在1万平方米以下，服务区域以某一居住小区为主，服务人口通常在5万人以下。 ;② 地区购物商场 建筑规模一般在1万-3万平方米，商业服务范围以某一区域为主，服务人口在10万-30万人。 ;③ 大型购物中心 建筑规模一般都在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上。 ;（2）按建筑功能划分： ①综合型商业购物中心 ②商住两用型物业 （3）按建筑结构划分： ①敞开型 ②封闭型;（4）按物业的档次划分： ①经济型 ②豪华型;商业物业有什么特点？;1、建筑空间大，装饰设计新颖、别致， 有特色； 2、设施齐全，现代商业设施设备先进； 3、客流量大，商场进出人员复杂， 消防隐患较多； 4、商业楼宇要精心策划，合理布局； 5、选址和规模要满足不同层次的需要 （服务对象：开发商、租户、消费者）。;1、要树立商场的良好形象； 　美观、整洁、有序、广告宣传 2、要确保商场的安全性； 人防、技防相结合 3、要确保顾客消费的便利性； 　引导、提示标识的完整性 ;4、要确保设施设备的可靠性； 精心养护、及时维修 5、要确保齐全、先进的设施设备正常运转； 6、要建立商业楼宇识别体系。 　理念识别系统（MIS）、视角（觉）识别系统（VIS）、行为识别系统（BIS）;（1）理念识别系统（MIS） 指企业的理想和信念，或者说是经营管理 的观念，它属于思想、意识的范畴。 它由企业宗旨、企业目标、企业使命、企 业作风、企业理念、企业精神、主题价值观 、系列价值观、企业经营哲学、企业道德体 系等几部分组成。 ;（2）视角（觉）识别系统（VIS） 是企业识别系统的视觉符号，是企业形象的 视觉传递形式 。 它由企业名称、企业标志、企业标准字、标 准色彩、象征图案和企业标语口号等组成。 ;（3）行为识别系统（BIS） 是企业理念识别系统的外化和表现。企业行为识 别是一种动态的识别形式，它通过各种行为或活动将 企业理念观测、执行、实施。 ; 商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外， 安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因 此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事 件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 ; 顾客到商场购物的时间，大多集中在节假日、双休日和 下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺 的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、 关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经 营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 ;具体管理事项;（一）前期介入 （二）客户服务管理 （三）装修服务管理 （四）商铺设备、设施维保服务管理 （五）商铺建筑物的养护及维修管理 （六）安全服务管理 （七）保洁服务管理 （八）保险管理 （九）撤铺管理 ;;;;（1）物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题；;1.3 商业物业管理准备阶段 ;;;1.6.1 前期管理阶段主力 店物业服务的主要内容 ;1、超市 1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳； 2）、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责； 3）、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用；;2、百货 1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳； 2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责； 3）消防与其他租户共用； 4）在其租赁区域门前一般有免费促销场地；;3、餐饮 1）除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳； 2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地