合富辉煌2013年1月济南银丰·唐郡营销推全.ppt

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合富辉煌2013年1月济南银丰·唐郡营销推全

*;前言;*;*;*;未来十年房企盈利模式探讨;产品线结构的竞争 空间布局:中小城镇“城镇化”带来的新机遇;产品线结构的竞争 空间布局:中小城镇“城镇化”带来的新机遇;产品线结构的竞争 空间布局:中小城镇“城镇化”带来的新机遇;产品线结构的竞争 产品类型布局:时间轴的递进 ;产品线结构的竞争 产品类型布局:时间轴的递进 ;产品线结构的竞争 产品类型布局:时间轴的递进 ;产品线结构的竞争 产品类型布局:时间轴的递进 ;小结;小结;*;*;主要影响因素: 制造业投资 基建投资 房地产投资;2013年流动性展望:总量将保持宽松;2013年通胀展望:通胀走势或有波动,但总体将处上升态势;中央政治局会议定调2013年经济工作:保持宏观经济政策的连续性和稳定性 ;“十八大”后 政策导向展望 1):新型城镇化之下,土地价值提升;“十八大”后 政策导向展望2):发展保障房,形成市场与保障双轨;限购(特别是大型城市)的退出条件: 1)宏观条件:宏观环境产生较大变化 ——不具备退出条件。具体如,流动性仍宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠道仍难突破、土地成本上行等(前述) 2)制度条件:市场+保障 双轨制完成 ——不具备退出条件(前述) 3)替代条件:替代政策(房产税)的实施效果能完美替限购 ——不具备退出条件,上海、重庆试点成效并未十分明显。;“十八大”后 政策导向展望3):房产税改革或先涉 “非住宅”部分,住宅部分全面推广可能性低;“十八大”后 政策导向展望3):未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响;未来宏观展望总结:延用“新国八条”调控框架,具体措施在防滞与防涨间平衡;*;*;*;*;*;*;*;1、2012年供求关系相对缓和,2013年存量压力相对较小 2012年市场逐渐转暖,经过一年的复苏,下半年月度去化率已经稳定在40%左右,2011年积压的存量房源也在今年得到了较多的消化。随着产品结构的变化,刚需快销项目在市场中比例日渐提高,产品周转的速度将继续加快,未来存量压力相对处于较低的水平。 2、开发热点继续西移,西客站片区将成为全市重心 西客站片区将规划建设为济南连接外部的门户片区,去年下半年西客站土地开闸放水,大量土地供应成交,储备了大量的潜在项目供应。今年下半年以恒大、绿地为代表的品牌开发商率先起步,低价入市快速走量,掀起了成交的高潮,甚至一度占据全市成交的半壁江山。预计明年西客站片区仍将成为全市供应的主力,并且非住宅物业也将在区域大量涌现。;3、政策明朗背景下,刚需产品继续主导市场,投资需求将进一步退出 2013年新一届中央政府上台之后,政策将保持持续的稳定。政策仍然将打压投资客,对刚需抱着支持态度。在保持经济平稳较快增长的前提下,一方面抑制投资、投机群体入市,防止进一步抬高房价;另一方面鼓励刚需自住群体购房,为楼市成交创造机会。市场中产品结构越发向刚需产品进行倾斜,更多开发企业都将采用低价薄利、快速走量的经营方略。 4、明年市场 “量升价平”是总体趋势 从过去一年的价格走势上看,济南经历了年初以价换量的过程之后,成交逐渐回暖,价格一直相对稳定,一直在7500-8000元/平米之间进行徘徊。未来成交结构相对稳定,刚需产品长期成为主流,而且成交重心呈现从市区向近郊转移的趋势。因而市场整体价格水平将保持相对稳定,不会出现大涨大跌的局面。 从成交状况上看,过去一年间的成交量呈现逐渐走高趋势,并在近期稳定在每月25-30万平米的成交水平上,去化率指标持续走高,供求关系明显缓和。今年迄今为止的累计成交量已经超过去年同期近18%,市场行情总体向好,在刚需支撑的市场中,基本面尚未饱和,成交趋势和供求状况有望长期保持。 ;*;中海国际社区;中海国际社区;竞品二:恒大城;竞品二:恒大城;竞品三:万象新天;竞品三:万象新天 ;综合几个指标性大盘2012年度操盘逻辑,得出以下结论: 成功建立大盘形象及核心价值点,区隔区域内竞争对手; 遵循市场规律,根据市场及政策变化快速做出反应,灵活调整价格及推货; 均采取小步快跑的推货策略,及时消化意向客户,实现全年热销; 营销推广突破地缘限制,全市范围内广泛蓄积客户,支撑庞大的推货量; 彰显品牌实力的现场展示及丰富多彩的客户维系活动,有效促进成交。 ;;区域(板块)竞品地图;剩余约480套,约6.6万方;竞品一:鲁商凤凰城;鲁商凤凰城推广分析;鲁商凤凰城2013年推货情况;竞品二:和润幸福城;竞品三:火炬东第;区域(板块)竞品情况小结;*;年度关键营销节点回顾;11.18;年度推广情况汇总;年度推广情况汇总;年度推广情况汇总;年度房源推售情况总结;年度房源推售情况总结;年度成交客户情况分析;年度成交客户情况分析;年度成交客户情况分析;年度成交客户情况分析;年

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