合富辉煌长沙藏珑二期营销策略思考.pptVIP

营销策略思考;2007年;长沙诞生了一个月湖； 长沙未来醒了； 长沙的未来，是因为月湖的诞生醒了；;2007年;2009年;我们没有鲜明的营销主题和传播话题 ！？;＞ ＞ 是主题不鲜明? 还是主题引发不了市场的兴趣？ ;为什么？ 我们2007年说月湖风光无限，2009年说月湖却无人喝彩;月湖是一个孩子他含着金钥匙出生了，在他出生那年大家都记住了他，他高贵不凡，未来应该成为这个城市的领袖，大家翘首以盼；月湖长大了他的父母告诉大家，他还是那个领袖，但是人们没有兴趣了，为什么你还是领袖？你有文采，你懂艺术，你有美妙的嗓音？;要求：;贫民窟里的百万富翁;月湖板块;＞ 藏珑始终比周边项目高出近20%，我们一直是月湖最大的受益者。;藏珑从来没有丢失在月湖板块的话语权，我们要找回的是“月湖”在长沙豪宅市场的话语权;当2008年以前，人们一???起体育新城时，它给人的印象就是遥远，脏，乱，差！ 而2008年，体育新城，重新赋予了新的身份——“武广国际新城”。区域版块的价值被重新挖掘出来，地铁、武广高速客运站、黄花国际空港、体育配套…… 现在他给人们的印象，就是一个新兴的城市新区，未来城市的副中心！区域潜力价值无限！;2005年前，省府片区，还是荒无人烟，一片荒田野地，那里是城市的最边缘！ 2007年省政府搬迁，给片区注入了新的发展契机与活动，“省府片区”呼之欲出。 长株潭融城核心 =“省府片区” 区域价值被彻底激发…… 省府片区现在的未来区域价值观——“中央政务区”“融城核心”;而月湖版块……; 完善自身配套，服务及辐射整个周边区域! 协同政府，重新定义月湖区域 合纵联横，藏珑牵头树立“月湖板块”形象!;如何运营月湖区域？;以世界顶级湾区的标准打造这块热土 ;长沙市政府对广电—月湖片区的重新定义;背景： 月湖区域经过多年发展已经初步成型，形成广电集团，长大，国防科大南校区，月湖公园，月岛公园，宜家选址（拟定）； 操作方式： 由政府牵头，启动“广电—月湖”片区的规划方案全球招标 为“广电—月湖”片区注入新的动力，政府搭台、借助外脑，高起点、高标准重塑片区;月湖区域规划发展论坛;“月湖公约”宣言;“月湖宣言”;一个企业打造月湖的恢弘理想;双层豪华月湖旅游专线——“藏珑号”;1;2010年的营销策略;栋号;栋号;大户型销售分解;只有了解市场，我们才能未雨绸缪！;2009年1-9月商品房批售量达到575.8万方，预计全年批售量在800-1000万㎡左右，加上08年存货，市场可售货量在1300-1500万㎡，整体市场可售货量较大。;市场篇——销;市场篇——产品;市场篇——价格;项目 区域;项目 　 户型; 2009年6月19日，国家银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》：各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。” ;2010年长沙楼市走势预测;2008年;竞争篇;大户型产品主要分布;大户型项目主要分布在河西市府片区、东城、沿江一带;大户型项目集中区;户型多以大平层为主，高舒适度、南北通透、格局方正，是市场大户型产品特征;主力户型产品面积相对比较集中;价格4500-6500元/㎡,三房总价60-100万,四房总价70-150万;40万;70万;整体市场大户型产品依然存在供大于求;项目名称;总价集中，供应加大，项目面临严峻考验;整体楼市仍存在供大于求，宏观政策影响10年市场形势 大户型产品未来供货量巨大，市场竞争激烈;;推货策略思考：推售差异化，现场销售氛围暖场;10月;推货时间;THE END THANKS!