2010年房地产品牌房企拿地策略分析.docVIP

房商网-海量房地产资料下载 房商网-海量房地产资料下载 2010年房地产品牌房企拿地策略分析 2010年4月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下降。但是，2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的50%，企业的投资热情不减。从拿地区域分布看，由于一线城市楼面地价有所提升，而二三线城市楼面地价变化相对较小，品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。TOP10研究组认为，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。 1. 2010上半年，品牌房企积极拿地，万科新增土地面积居首位 表1：2010上半年品牌房企新增土地储备及其拿地金额 ? 企业名称规划建筑面积（万平方米）拿地金额（亿元）平均楼面地价（元/平方米）万科12762612046保利地产6131973215恒大地产57853919绿城房产288973379中海地产1931286879龙湖地产190985158金融街190663476华润置地129251908远洋地产3664180442010上半年，万科新增土地面积1276万平米，拿地金额261亿元，在品牌房企中居于首位；保利地产新增土地面积达到613万平米，较2009年底增长21%。万科、保利地产、恒大地产、绿城房产、华润置地由于拿地多处于二三线城市，平均楼面地价在3500元以下，价格相对较低。 在表1列出的品牌房企中，除绿城房产、华润置地外，其他企业在2010上半年的拿地金额均接近或超过2009年全年拿地金额的50%，显示出多数品牌房企在2010年上半年拿地热情较高，行动较为积极。 2. 2010上半年，二三线城市楼面均价较稳定，品牌房企加大土地储备力度 2009~2010上半年品牌房企在一线及二三线城市拿地楼面均价 从拿地楼面均价看，品牌房企2010上半年在一线城市的拿地成本较2009年均有提高，其中，保利地产、绿城房产2010年上半年在一线城市的拿地成本较2009年提高了100%以上；相比一线城市，品牌房企在二三线城市拿地的楼面均价比较稳定，万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下降，企业通过不同区域、不同产品的有效组合，降低了拿地成本，其中万科、保利、龙湖地产在2009和2010上半年拿地的平均楼面地价均低于3000元/平方米。 2009~2010上半年品牌房企二三线城市新增土地储备比例 从品牌房企拿地趋势看，受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响，企业加强二三线城市的土地储备成为主流，万科2009年共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，二三线城市拿地面积占新增土地建筑面积比重从2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%，保利地产从2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%，华润置地2010年上半年新增土地储备更是全部来自二三线城市。中海地产、龙湖地产受产品定位的影响，尽管2010年上半年在二三线拿地面积占比与2009年相比略有下降，但仍然达到80%左右。可见，品牌房企对布局二三线城市非常重视，将二三线城市作为企业业绩增长的新支点。 目前，北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟，土地资源日趋稀缺，企业购置土地难度日益加大，同时逐渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。相比而言，二三线城市的房地产市场正处于起步阶段，自2008年，中国的众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设，不仅如此，随着京津高铁、武广高铁等快速交通工具的发展，便利的交通条件将促进二三线城市快速发展，并进一步扩大城市的辐射力，从而提高对房地产的需求。相比一线城市，房地产企业进入二三线城市的成本和风险相对较小，产品未来升值潜力较大，未来二三线城市将是房地产企业关注和竞争的焦点。 3. 房地产新政出台后，品牌房企拿地趋向谨慎、理性、科学 2010年上半年品牌房企每月新增土地储备面积及金额 从品牌房企2010年每个月的拿地情况看，2010年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团等品牌房企拿地热情高涨。但在2010年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向谨慎。中海地产5~6月均没有拿地，万科拿地策略也出现明显调整，企业5~6月仅用43亿元新增土地规划建筑面积210万平方米，5~6月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和17.1%。 房地产新政前后，品牌房企在一线、二三线城市拿地金额比例 房地产新政出台后，品牌房企拿地策略的另一个特征是更加科学。从拿地区域分布看，2010年1~3月，万科一线城市的拿地金额占比为2