2010年上海新江湾城c6地块市场初步分析.docVIP

房商网-海量房地产资料下载 房商网-海量房地产资料下载 新江湾城C6地块市场初步分析 一、上海高端住宅市场情况 在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高端住宅市场更是表现强劲； 2008年第三季度，全球爆发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价格及成交量一度下滑； 2008年末，政府出台强有力的经济刺激计划及购房优惠政策，2009年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之复苏。上海高端住宅市场自4月起交易量和价格快速上涨： 例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时间里就售罄了一栋公寓，交易价格超过7万元；前身为服务式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时间，就以每平方米超过5.5万元的价格售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价创造了上海高端住宅单价纪录。 高端市场预期 如果政府明年采取措施调控房地产市场，预计市场成交量将有所放缓，价格或不像过去几个月那样继续快速上涨。但高端住宅的需求方，富裕阶层普遍受购房政策影响较小。考虑到目前中国经济较其他经济体复苏迅速，经济发展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高端住宅凭借其稀缺性，较普通房源更受到市场青睐。 从长远看，上海未来将建成中国的金融和航运中心，2010年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济发展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济发展优势及环境，保证了上海高端住宅价格在未来相当长的一段时间内保持稳步发展的势头。 二、新江湾城市场情况 区域介绍 新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积为9.45平方公里，其中由上海城投实施综合开发的为5平方公里，1平方公里为复旦大学江湾新校区。在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约8.7%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。 新江湾城以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住区相互促进形成共生关系；以丰富的空间和景观设计创造充满生机与趣味的居住环境。建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型花园城区。 房地产开发情况 新江湾城2005年起进行土地出让，至今成功出让6幅地块，吸引到华润、合生珠江、仁恒等大型房产商进驻。随着区域不断发展，地价也随之攀高，从最初5600元/㎡楼板价一直涨到2万元，可见一众开发商对该区域看好程度。 房地产开发方面，新江湾城1号地块，也是该区域内第一个上市的项目——合生江湾国际公寓，2006年4月上市，以9000元/平方米起步，目前处于尾盘阶段，成交均价约15000元/平方米；之后推出的是华润旗下的华润橡树湾项目，该项目走高端路线，除普通公寓外，还安排了创新户型联庭别墅，以此抬高售价至32000元/平方米；据有关人士预计，仁恒的项目未来售价更是要达到6万元/平方米。 新江湾城市场预期 新江湾城凭借其优越的地理位置和生态条件，加上市中心住宅用地的不断稀缺，房产开发必然走向高端化，从而提升整个区域的档次，建成以高端客户为主要目标群的“富人区”。在此背景下，其地价和房价还将不断提高。 三、新江湾城C6地块分析 地块总体介绍 新江湾城C6地块位于新江湾城的核心区域内，具体位置在殷行路以北、新江湾城路以西、国秀路以南、政和路以东，在美国汉斯国际公寓的东面，仁恒项目的北面；步行10分钟可至轨道交通10号线淞沪路站点。 地块地形方正，整个出让面积为11.4517万平方米，容积率1.0的住宅用地，总建筑面积在11.4517万平方米。 建议规划物业和预估售价 由于项目容积率较低，只有1.0，在整个市中心区域内实属罕见，因此应尽量往高端方向做，建议可建造低密度住宅，如以联排别墅（200-250平方米）为主，花园洋房为辅，打造一个低密度住宅小区。 预估两年后联排别墅的上市价在50000元/平方米。 3. 地块的优势和挑战 优势： 地理位置、生态环境、地块条件优渥； 新江湾城在上海已享有较高的知名度和美誉度； 容积率低，可做高端产品，拔高售价； 有望打造一个具标志性的住宅小区。 挑战： 楼板价过高，不一定能达到预期回报； 同区域楼盘都由知名开发商建造，均走高端路线，存在一定的竞争压力； 对项目的规划设计、建造有较高要求。 四、典型案例——仁恒怡庭 仁恒地产在2007年11月获得新江湾城D3地块（容积率1.2，总建筑面积6.5万平方米），当时楼板价高达20000元/平方米，令整个业界震惊，正因如此，市场也非常期待看到仁恒在新江湾城打造的项目。 据媒体报