2011年太仓永泰御园欧境营销方案.pptVIP

永泰 · 御园欧境营销方案;第一篇 价格定位;项目解读：;项目解读; 回顾2010年全年的房地产市场，许多普通老百姓寄希望于调控政策能够压制并降低过高的房价，但经过长时间的观望、等待之后，准购房者却发现房价不降反升，越调价越高。 在我们还在思考今年房价是否会出现再度快速上涨的情形时。 2011年，新国八条拉开了第三轮调控的序幕，各地限购令的推出能否使民众重燃信心，目前关键还是在于政策真正的效用。 能否使国家这一双“无形手”真正地把控住楼市，朝着平稳、有序的方向发展。上海. 苏州限购了的颁布或许能带给太仓更大的机会。;周边楼盘分布：;同类产品对比;太仓市场上其他同类型产品对比：;太仓市场同类型产品价格分布：;外部因素; 周边及整个市场上同类产品在售公寓房的价格在7000-12000元/平米左右；在售别墅的价格在11000—15000元/平米左右 建议不宜过高于市场价格面市 合理控制开盘价格，以达到促进去化速度，快速回笼资金的最终效益。 公寓房的均价：8500元/平方 别墅均价：11500元/平方;第二篇 营销策略;太仓目前的房产市场上，楼盘林立，公寓、独栋、连排、叠墅层出不穷。 如何在众多的竞品中脱颖而出，聚焦客户目光，吸引客户购买，最终引爆客户，实现短期快速去化？ 制定策略前，我们先来明确项目定位;自由组合，2梯4户分割为2梯2户，2梯3户 户型规划整齐紧凑，现有的2梯4户的经济小户型，可分割组 合为2梯2户或2梯 3户的超大户型，空间规模扩大、私密性增 强，生活品质瞬间提升数十倍。 ;星河湾对于大平层豪宅的理解： 占据自然生态，又与繁华都市中心接近的区位； 具有别墅的大尺寸基因，规模超过150㎡满足知富阶层的精神需求； 宽楼距、一梯一户或者两梯一户等设计保证了知富阶层需要的私密性和安全感，又要拥有比独栋、联排别墅更强烈的“社区亲和感” ;御园欧境与大平层豪宅的比较：; 鉴于以上分析，结合项目本身自由组合、复合型社区的特点，我们将本项目定位为： ;项目定位:;主推广语：;项目平面包装能力展示：;对于本项目，最终实现公寓8500元/平，别墅11500元/平的均价，;销售推案策略：;推广阶段;策略：项目重新定位，所有的宣传物料重新制作; 五洋路;围墙及楼体广告建议：;A;策略： 制造热点，利用媒体，整合资源，为我所用！;阶段推广主题: 简单组合，尊享贵族生活 ——御园欧境，引爆太仓首席平层复合式“官邸”热潮;释义： 活动主题：六届共举，领舞官邸生活 以太仓首席平层复合式官邸的价值和所引领的生活方式为探讨主题，邀请上述各界代表共聚“峰会”，邀媒体全程报道，为项目宣传造势，促进蓄水期客户积累。;报纸：《太仓日报》、《扬子晚报》主流网站广告：太房热线、 太仓房产网 论坛、博客等…… ;焦点活动二：万元竞猜“御园欧景”官邸生活;焦点活动三：魔法空间;焦点活动四：御园欧境俱乐部会员招募及认筹活动;焦点活动四：御园欧境俱乐部会员招募及认筹活动;策略： 顺势而上，趁热打铁，及时收钱！;推广主题：领域，加冕！ ——全城翘首，太仓首席平层复合式官邸闪亮面世！ 推广媒体： ※ 户外高炮：A5高速公路 ※报纸：《太仓日报》、《扬子晚报》 ※ 道旗广告 ※主流网站广告：太房热线、 太仓房产网 ※短信 ※DM 媒体投放策略：户外为主，DM为辅，报纸助推，短信、网络配???。;主题：全城轰动，品鉴太仓首席平层复合式官邸;样板房规划建议;御园欧境，耀世开盘 活动目的：正式公开销售，回笼资金 举办时间：2011年5月21日（周六） 活动地点：现场 活动人员：意向客户、 活动形式与内容：VIP客户转签约销售。 活动阶段： 9：00 营销中心 活动：开盘仪式、舞狮表演 9:30：签约、抽奖 ;开盘活动：购房送装修基金;阶段策略：;红酒品鉴会;主题音乐会;家居风格搭配座谈会;步骤3：中介门店选择与员工培训 选择重点门店，重点突破，并对其员工进行强化培训，提高推介成功率。;中介第一波带看工作计划;营销总策略;第三篇 人员架构;销售团队