重庆万盛c5地块营销策划报告.docVIP

[键入文字] [键入文字] 目录 第一部分：万盛市场状况，社区环境分析 第二部分：客户解析 第三部分：周遍环境分析 第四部分：竞争楼盘分析 第五部分：S.W.O.T.分析 第六部分：产品形象定位 第七部分：竞争对手分析 第八部分：推广计划 前言 通过我们对市场的分析，针对市场的空白点，独特的定位思路，制定并合理运用营销策略，结合项目实际情况，特制定本营销策略。 本营销策略共分八个部分，将从市场状况、项目产品分析、项目目标客户群体、竞争楼盘分析、市场定位研究、价格策略、营销目标的确定、广告策划等方面进行阐述。 第一部分：万盛市场状况，社区环境分析 1，万盛概况： 万盛总人口约27万，非农业人口占46%，城镇化率66.2%，2005年GDP19.9亿元，从2001至2005年平均增长10.6%，但三大产业结构无明显变化，一，二，三产业???例为：16.3%，41。5%，42.2%，2001年至2005年人年均收入增长19.9%，2005年储蓄额8.2亿，2005年社会消费零售总额9.4亿，人均3517（高于綦江与南川），2001至2005年平均增长15.75%。 2，市场环境： 万盛房地产自2003年开始有较大投入，至2005年平均每年投资1.37亿（05年1.59亿），03至05年商品房销售面积分别为4.6万㎡，6.15万㎡，16.42万㎡（比值系数=年消化面积/城镇人口数量），03年至05年平均消化面积：0.77平方米/年/人，，其中05年达到了1.4平方米/年/人。 2006年万盛区累计完成房地产开发投资2.28亿元，同比增长40.4﹪。房地产开发投资规模占同期全社会固定资产投资比例的11.4﹪。房地产开发投资规模和投资增幅合理，与全区经济总量增长和投资总体上保持了合理的比例关系，房地产业继续发挥了拉动经济增长的重要作用。 3．万盛的社区环境： 目前万盛整个城区全部属于单体楼，连电梯房都仅有“江南馨苑”一个小区拥有，对于小区景观，高品质物业管理，高品 质的生活享受，万盛人民有所期望，但却无法实现。 相关分析：◆万盛城镇化率高，二，三产业比较重大，有良好的产业经济基础，同时人均储蓄额较高。 ◆ GDP增长，人均收如增长，储蓄增长，社会消费零售额增长，为房地产消费奠定了良好的基础。 ◆房地产开工面积与销售面积的增加，正说明房地产正走向繁荣与成熟。 ◆按05年人均消化面积（城镇人口）1.4平方米/年/人计算考虑适度增长，万盛在2007至2008年年平均消化面积应在20至25万㎡左右。 ◆严重缺乏集约型成熟小区（诱因：当地开发商的开发水平不高） ※：第二部分：客户解析 根据前期对万盛区做的市调抽样问卷，加上系统的分析，得出以下的相关信息： ◆万盛市民性格——“喜闹”、“凑热闹”。 ◆万盛房地产消费者所期望和乐意接受的价格在：“1700元/㎡—2000元/㎡” ◆万盛房地产消费者需求偏重点以先后顺序排列为：“户型环境价格地理位置配套开发实力” ◆万盛房地产消费者获得地产信息的渠道是：“报纸（晨，晚，商），户外广告（广告牌、灯杆、灯箱等），万盛电视台（综合频道和影视频道中，影视频道收视率最高）” ◆万盛房地产消费者最愿意购买的面积为：“100㎡至110㎡和80㎡至90㎡” ◆万盛房地产消费者最愿意购买的住宅为：“12层左右和18层以上的电梯房” ◆万盛房地产消费者最愿意购买的户型为：“3房2厅和2房2厅” ◆万盛房地产消费者对户型设计的喜好顺序为：“客厅朝向大阳台双卫主卧有落地窗大客厅” 第三部分：周遍环境分析 项目的位置：万盛大道二期工程旁，4车道。属于城市开发重点地带。 项目的周边配套：步行5-6分钟到达重百超市 步行5分钟到达“陶然居” 步行5分钟到达万盛田家炳中学。 步行1分钟到达中心广场（子如广场），步行街。 毗邻万盛最大的渡假酒店“汇鑫酒店”（三星级）及配套KTV，桑拿等娱乐场所。 3， 交通情况：暂无环线车辆，但万盛的主流交通工具为，小巴，出租车，三轮车，“无环线车”在交通问题上，不算优势，也不能算劣势。 第四部分：S.W.O.T.分析 “Strength” “Opportunity” “优势与机会” ◆地块位于城市中心开发地带，未来三年成为城市中心区域（万盛大道是城区改造的重点项目）。 ◆优势平坦、方正、便于规划、布置，周遍道路年底内畅通。 ◆紧邻现有商业居住区，开发条件成熟，可以打造高尚居住区与开发商业物业。 ◆万盛前几年开发体量小，蕴藏着较大的购房商