上海盛世新江湾商业商业期部分整体策划报告.ppt

;项目篇 周边市场研究篇 定位Key Point篇 业态策划篇 招商执行篇 商业运营Idea篇;项目篇;项目概况;项目概况;产品示意;项目概况;项目概况;项目概况;铺号;铺号;铺号;铺号;铺号; ●50-80平米小面积分割 ●盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛 五角场城市副中心辐射商业区 ●紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观 ●整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力;●常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角 场 ●周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。 ●临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤． ●项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力;●中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯．对于新商业区域需时间来接受． ●新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力． ●区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。 ●小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售 ;;周边市场研究篇;;业态展示;业态展示;业态展示;业态展示;业态展示;业态展示;业态展示;◆五角场北靠约有30多万人口的中原社区； ◆周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校 黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、 公元3000等一批高品质住宅小区； ◆未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区——新江湾城； ◆作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大； ◆据统计目前平均每天人流量在60万左右； ;◆五角场目前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，交通线路较多； ◆高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远； ◆轨道交通较为便利； ◆贯穿五角场中心的10号线至2010年开通；; 现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面 ;分布图 ; ; ; ;楼 层; ; ; ;;; 其位于万达商业广场的对面，总建筑面积12.6万平方米，作为该区域的另一个大型商业设施。 该购物中心是由上海百联集团投资10亿元精心打造，分为地上9层和地下3层，吸收精品百货、迷你电影院及小吃广场等在这里落户，在又一城的7-8层，将建造一个模仿香港太古广场的真冰溜冰场，成为另一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、展示等多种功能于一体的大型都市型购物中心。 ;cadini;卡纷(CARVEN);澳西奴(AUSSINO);ELLE;保罗 丹尼;TOMMY;梦特娇(MONTAGUT);喜来登;大诚料理;今典世纪放影院;一兆韦德;ENZO;楼层;大型商业提升五角场整体的人气的同时，对周围的零散商业起到了很好的促进 作用；零散商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型 商业项目形成了互补型的特色商业； B. 高涨的租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利 润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险； C. 人流量大，多为外区消费者，商业档次中上、属典型的市级商业中心； D. 和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在冲突;★五角场5条特色主题商业街的建设满足普通市民和不同层次消费者的消费需求。 ★ 五角场形成一个人群相对比较集中的商业综合区。 ★个性化、特色化商业，互相补充成为城市副中心消费升的推动力之一。 ★从随着交通的开发，大学、生态、现代化的商业设施等优势，五角场这个未来的城 市副中心成为上海新的“上只角”。 ★五角场的商铺经历“无量空涨”：单价、租金飙升，接盘的中小投资者、商户压力也 日益增长。 ★如今，五角场已进入爆发性增长阶段，投资价值有质的提升，因此出现了盲目提高 售价、租金价格的现象。面对开发商和前期投资者趁机抬价，一些欲进入五角场的 投资客只能望铺兴叹。; 无论是从市场现状还是发展趋势来看 本案都存在着巨大的机会 那么从消费市场现状来说 又是否存在着同样的契机呢？;研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点实际情况： 1.新江湾城的商业存在巨大机会 2.餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点 3.区域内并不存在实际意义上的竞品 4.外出消费的主要原因是