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- 天津和记黄埔商业项目建议书 万 千 百 货 一．前言 二．天津商业基础概况 三．天津城市核心区商业发展 四．南京路商圈商业发展 五．和记黄埔项目百货主力店商业定位建议 六．和记黄埔项目百货主力店初步商业规划建议 目录 前言 北京中海首佳感谢万千百货的邀请并参与到贵司天津项目的商业操作探讨工作之 中。 由于时间的原因，中海首佳未对本项目进行实地考察且现有提供资料较少，故本 次商业建议书的操作是从首佳积累的对天津商业的认识为基础点，凭借自身对商业发 展的判断以及对百货店发展的前瞻进行初步阐述。 本建议书之商业观点，有待于今后对天津市进行实地商业及市场调查以及项目考 察后进行详实地论述、完善。 天 津 商 业 基 础 概 况 1. 天津概况及认识 天津概况： 天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北 部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京（天津距北京120公里，是拱卫京畿的要地和门户）。 天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥 区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻 区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。 “十五”期间是天津历史上经济发展和综合实力提升最快的时 期，全市生产总值年平均增长13.9%。随着滨海新区被列入国 家总体发展战略布局，天津又迎来了重大的历史性发展机遇， 这颗渤海明珠必将更加璀璨。 该市总面积约11919.70平方公里，常住人口约959.48万，城市 非农业人口约528.68万，主要聚居区域为市内六区、人口约 371.87万，占全市总人口的约38.7%。 天津概况及认识 天津经济发展： 2006年全市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比 2000年增长1.2倍。 三次产业全面发展。第一产业实现增加值118.97亿元，比上年增长3.5%。第二产业增加值 2485.83亿元，增长17.6%。第三产业增加值1732.93亿元，增长11.0%。三次产业结构为2.7： 57.3：40。 2006年全市财政收入突破900亿元，达到925.62亿元，比上年增长27.6%；全市财政支出654.2 亿元，比上年增长25.7%。 2006年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增长14.0%。其中批发和零售贸易业零售额 1143.04亿元，增长13.5%，住宿和餐饮业零售额209.97亿元，增长17.4%。交通、通讯和用品 类商品保持畅销。限额以上批发零售贸易企业汽车类零售额增长36.0%，石油及制品类增长 20.3%，通讯器材类增长19.7%，金银珠宝类增长30.7%，家用电器和音像器材类增长12.1%。 2006年城市居民人均可支配收入达到14283元，增长13.0 %；城市居民人均消费性支出10548 元，增长9.3%。居民消费结构向良性变化，恩格尔系数为34.9%，比上年降低1.8个百分点。穿 着、家庭设备用品和交通通讯支出分别增长23.8%、21.0%和9.5%。 天津概况及认识 天津商业状况 —— 商业分布区域 ： 随着天津经济的高速发展，城市功能和城市地位的大大提升，特别是环渤海三角经济圈概念的提出， 给天津商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。 现阶段天津市成熟商圈主要分布在市中心区域 （和平区），地理位置优越，商业气氛浓厚， 1-2 年商业中心区的地位还将进一步巩固。成 熟商圈内的代表性商业设施多为零售业态（百 货业、超市及专业店和专卖店商业街），相对 餐饮、娱乐、休闲业态较少。 随着房地产及交通的发展，新兴商圈主要分布 在海河周边、中环线周边等。 南京路商 圈 滨江道— 和平路商 圈 东北角商 圈 南市商圈 小白楼商 圈 奥运商圈 大梅江区域商 圈 海河沿线商 圈 地铁沿线商 圈 天津概况及认识 天津市城市核心商业集中于和平区周边。和平区只有11平方公里的面积，经过近年来不断的规划改 造，商贸、商业成为区域发展的集中优势，区内拥有劝业场、滨江商厦、中原百货华联店、伊势丹、 津汇广场等万平米以上的商业设施15家；拥有万达商业广场、女人街等10万平米以上的大型商业卖场 2家。 近几年，越来越多的外资百货开始大举 “抢滩”津门的百货零售市场。全市商业 最为繁华的滨江道、南京路成为这些百货 商家争夺的重点。 继美美百货、海信广场相继闯进核心商圈 之后，崇光百货、乐宾百货等外资零售商 都已在本市的商业中心区落脚。 天津商业状况 —— 主要商家品牌资源 ： 天津概况及认识 天津商业状况 —— 大型复合商业设施统计 ： 天津城市核心区商业发展 2. 天津核心区商业发展 商业分布 ： • 天津的传统商圈少而集中, 主要以