同策上饶中航城项目二、三期产品定位报告.pptVIP

2010年11月;需要保证项目客群的成长性； 需要保证项目价值的成长性；;第一部分 定位前审视;“五片区、两组团、复合中心”;本项目;板块名称; 城东片区规划结构为“一心、一带、两副、两区、六轴”，位于紫阳大道以东，信江以北，饶北河以西，是集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。 由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。;板块定位：集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区，规划面积17平方公里。 由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起，未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。;*;中航城--60万方 TOD国际都市综合体;五星级酒店;一期产品——以小高层、高层为主，多层为辅;户型面积：160.65㎡;户型面积：87.6㎡;户型面积：138.6㎡;户型面积：84.55㎡;一期户型总结;紫阳公园;序号;板块未来成长性较强； 本项目体量较大，开发周期较长； 一期产品在户型上取得一定的突破； 可以预见未来竞争较为激烈；;第二部分 市场分析; 市场成交总量4-5月份有一定下挫，6月份开始回升，8-9月份再次回落，十月大幅增加到峰值618套；而价格总体维持小幅上升态势，8月份受成交大量非住宅商品房影响出现较大增幅，城市月均成交套数上升为448套，套均面积为118 ㎡。;中高档物业价格表现;面积供应特征： 111-150 占到市场供应超过70%，尤其是130-150 ㎡房源超过40%，70方以下、90-110、151-170方户型稀缺； 户型供应特征：三房房源超过市场供应量的70%，一房、二房户型相对稀缺； 数据来源：当前市场销售的主流项目中央公园、九州奥城、公园道1号、江岸首府、凯旋门、紫阳华庭、桃花源、秀水园、米兰春天、滨江御景等;市场需求特征;编号;*; 考察近期开盘的竞争个案市场成交表现，中高档物业总体去化水平良好，成交率多在70%以上，处于新市政规划区的公园道1号和九州奥城成交最为突出。 1.中高档项目的房源中，高层所占的比例更高一些； 2.分析各个项目的内部成交差异，去化率与户型面积大小呈现一定的反比例关系，较小户型面积去化率更高一些。 一方面表示上饶房地产市场价格敏感度较高，市场更青睐总价低的房源； 另一方面说明客群结构开始发生改变，首次置业客户与县镇进城客户购房比例增大。;客户分析——当前客户研判;1.县镇进城置业客户 作为主动城市化的一种形态，他们大多受到城市优越的生活和工作条件所吸引，或因子女求学而选择学区房，或因经商需要，选择靠近综合市场的商品房。 这部分人大部分已经成家立业，年龄在30-45岁之间，具有一定的人生阅历和见识，经济条件较好，追求安逸、舒适的生活环境，偏向市区繁华地段，或有较好配套资源区域，对产品品质要求不高，偏向电梯房（高层和小高层），例如广丰县客户。 2.在外工作回饶置业客户 此次调研发现十一长假期间有很多在上海、广州等长三角与珠三角城市工作的上饶人回饶买房置业，一定程度上促成十月份市场整体成交量的飞升。 这部分客户大多来至上饶下属县乡，在上海、广州、南昌等发达城市工作，年龄在22-30岁之间，面临结婚、安家、理财（投资保值）等问题，他们收入水平有限，难以支付大城市高昂的房价，选择回饶置业。 他们接受了大城市很多先进的新潮思想和生活理念，有自己的追求，独立、自主是他们的标杆：习惯了高楼广厦里的生活，偏好高层产品；对产品品质要求很高，包括良好的社区景观，而对地段区位没什么要求；有限的支付能力使得他们购房更重视总价而相对弱视单价，偏向购买小户型产品。;客户问卷调研;*;产品定位关系推导》推导逻辑;产品点归纳;结论14.县镇进城改善型置业群体增加、在外工作回绕置业客群开始成长，进一步改变客源结构，年轻的、有品位的、向往高品质生活的客户属性，进一步丰富市场需求结构。;产品规划点分析;*;立面风格建议;*;户型规划点分析; 结合产品定位进行综合思考，建议中航城二、三期产品定位： 公寓：主力面积段——70-80㎡、100-110㎡； 主力户型——经济型二房、经济型三房 适当补充部分120-130㎡三房景观平层大户型、主力面户型积段内的跃层户型； 花园洋房：主力面积段——120-130㎡、150-160㎡； 主力户型——舒适三房、舒适四房 适当补充部分100-110㎡豪华二房或经济三房户型、主力面积段内的退台户型及200方左右的复式公馆户型。 以高性价比的经济型户型为突破点，通过精细化、创新性提