河北保定安信地产枫林花溪项目前期定位提案.pdf

安信地产【枫林花溪】项目提案 2010. 1 遐想 ——〖枫林花溪〗引发的头脑风暴 枫树？鲜花？溪水？ 鲜花烂漫、枫树林立的溪岸线？ 北京香山？南京栖霞山？苏州天平山？加拿大国旗？ 加拿大卡博特之路？ 简约、大气、浪漫的北美风情建筑？ 枫糖节？郁金香花节？冬日狂欢节？淘金节？ 思考 ——〖枫林花溪〗到底是怎样一个项目？ 若想透彻了解一个项目，通常我们会从该项目的三维属性来着手： Z轴：区域属性 区域区域特特征征 市场供需状况 地地段段特特征征 市场供需状况 市场价格走势 区域区域主主要要竞争楼竞争楼 市场价格走势 市场畅销产品 地地块块规模规模 盘盘特特征征 市场畅销产品 市场市场发发展展趋势趋势 地地块块地地形形 内部内部配套配套 X轴：市场属性 Y轴：地块属性 第一部分 市场属性解析 一、上半年市场供需两旺，价格持续走高 2009年上半年，保定房地产市场处于供需两旺的境况，究其原因主要有三点：其一，国家对整个 房地产行业所持的扶持态度增强了保定消费者的购房信心；其二，08年受金融危机压抑的刚性及改善 型购房需求在09年上半年集中爆发；其三，“三年大变样”的集中拆迁改造，为房地产行业蓄积了大量 消费客群。如上三点，直接导致了保定市场上半年需求旺盛，成交活跃，拉动了房价的上扬。 二、总体价格创历史新高，各楼盘受各种因素影响价格不一 目前保定房地产市场主力价格约在3400～3700元/㎡之间。不同楼盘受地段、位置、配套、规模、 口碑、工程进度及开发商信誉等各方面因素影响，价格有所不同。规模大、配套全、地段优、产品好的 楼盘价格相对较高，反之较低。本项目所处区域附近楼盘价位相对较低，区域内主力价格在3000元/㎡ 左右。2010年随着保定市旧城改造的推进，新放量的土地因受拆迁成本的影响价格大幅上升，房价有进 一步上扬的动力。 三、目前市场畅销户型为80～90㎡两室及110～140㎡的三室 80～90㎡两室及110～140㎡的三室一直是客户关注的重点，也是客户争夺最为激烈的面积区间。为 争夺市场份额，各开发商都更加注重产品的人性化、细节化设计，力求有限面积内的户型舒适度更高。 四、第四季度市场供应持续放量，未来不确定性增加 第四季度保定市场原有楼盘，如新一代C区、盛和嘉园、诚信·丽景蓝湾等大盘都有大量的后续房源 上市，本项目附近的原有楼盘，如嘉森?理想城、锦绣花园等也有一定量的房源陆续上市，并且又有锦 绣城、壹品?南博湾等新项目入市，分流了大量的区域内购房客群。再加上保定市三大片区的旧城改造 项目有可能于2010年集体入市，市场供应量加大，而随着刚性需求的逐步释放，市场需求量将逐步下 降，因此市场未来的不确定性因素将增加，开发存在一定风险。 第二部分 区域属性解析 区域面貌落后，宜居性较低；周边楼盘竞争相对激烈， 但存在大规模、高品质、特色鲜明的中高档楼盘空白。 一、区域特征： 1. 区域现状：本区域为保定市南市区，常驻人口多为保定市老的城中村居民，经济条件、购买力都 相对较差。虽然区域内有不少企业，但上规模、形象好的企业较少。整个区域的城市面貌落后， 发展缓慢。 2. 区域前景：南市区以南为城市边缘地带，受诸多因素制约影响，未来发展空间不大；且保定市城 中村拆迁改造规划并未将本区域列为重点区域，也即未来一定时期内本区域仍将处于市场自发驱 动发展的状态。但由于本区域扼守保定市向东